Você provavelmente já experimentou aquela casquinha de sorvete e pensou: eu seria capaz de tomar mais dez. Quando experimentamos algo gostoso, usualmente, queremos mais. O mesmo ocorre com imóveis de veraneio. Experimentamos um feriado no campo ou na praia e já vislumbramos aproveitando todos os fins de semana, férias e feriados no mesmo lugar.

Se você tomou aquele sorvete e pediu o segundo, já sabe que a segunda casquinha não é tão boa quanto a primeira e assim sucessivamente. O mesmo vai ocorrer com o imóvel de veraneio. A rotina de ter de ir todo final de semana para o mesmo lugar vai reduzir o sabor que foi aquela primeira temporada.

Mas o problema não está apenas na redução marginal do prazer de utilização do imóvel.

Existem dois outros fatores fundamentais na tomada de decisão. O primeiro se refere ao custo.

Imóveis de veraneio, principalmente os localizados em cidades litorâneas tendem a se deteriorar mais rápido. Os efeitos da maresia desgastam rapidamente o prédio e instalações assim como eletrodomésticos no interior. Portanto, há um custo de reposição e manutenção maior do que o normal.

Além da depreciação mais acelerada das instalações e equipamentos, também são necessários gastos adicionais com pessoas para zeladoria do imóvel. Afinal de contas, você não vai querer gastar seus finais de semana realizando reparos em vez de aproveitar a praia ou o campo.

Adicionalmente, outra despesa comum é a de equipamentos e pessoal para segurança. Para não ter de contratar segurança própria, será necessário estar em condomínio e, assim, também vai ter despesa condominial.

O segundo fator a se considerar é o retorno que se pretende ter com o investimento.

Depois da pandemia e com o crescimento do trabalho remoto, o preço de condomínios no interior e imóveis litorâneos dispararam. Os preços atuais destes imóveis chegam a ser similares ou mais caros que na cidade.

Claramente, houve um descasamento entre oferta e demanda.

A demanda experimentou alta significativa e em curto espaço de tempo, mas a resposta da oferta sempre é mais lenta, pois há um tempo necessário para desenvolvimento de empreendimentos.

Esse é o momento ideal para venda, pois muitos ainda estão procurando e os preços estão lá em cima.

Quem entende do mercado imobiliário sabe dos ciclos. Os atuais preços atraem os desenvolvedores de empreendimentos e logo a oferta suplantará a demanda.

É difícil acreditar que os atuais compradores de imóveis de veraneio tenham retorno satisfatório quando este ciclo se reverter.

Talvez você argumente que os preços de aluguel por temporada são elevados. Mas isso não quer dizer que seja mais lucrativo comprar.

Antes de adquirir, experimente fazer um aluguel por um longo período, ou seja, por um ano inteiro ou mais. Veja se realmente faz sentido para você ficar indo para o mesmo lugar todos os fins de semana durante todo um ano.

Eventualmente, você vai perceber que ou não faria sentido comprar mesmo o imóvel, pois você não consegue se livrar da rotina para ir aos fins de semana, ou vai perceber que ainda melhor seria alugar todo ano uma casa em um lugar diferente.

Faça as contas de quantos fins de semana você vai usar o imóvel e como poderia ser mais econômico e prazeroso se optar por um hotel em vez de adquirir o imóvel.

Por exemplo, se você pretende comprar um imóvel de veraneio de R$ 1 milhão, provavelmente, vai ter uma despesa mensal de 0,3%, ou seja, R$ 3 mil com gastos de condomínio, manutenção e outros.

Além disso, vai deixar de ganhar quase 0,5% ao mês de juros reais, ou seja, acima da inflação, por não manter o dinheiro aplicado. Portanto, se mantivesse o dinheiro aplicado, teria R$ 5 mil mensais disponíveis de juros acima do IPCA.

Logo, se você opta pela compra de um imóvel, seu custo de oportunidade mensal é de aproximadamente 0,8% do valor. Para um imóvel de R$ 1 milhão, isso significa R$ 8 mil por mês.

Você poderia aproveitar melhor essa despesa de 0,8% ou R$ 8 mil mensais. Veja a conta.

Uma diária média de hotel está por volta de R$ 400. Óbvio que não estou falando de um hotel cinco estrelas. Um imóvel de R$ 1 milhão equivale a um hotel de apenas três estrelas. Se o imóvel pretendido vale mais de R$ 4 milhões, aí você pode comparar a um hotel cinco estrelas.

Os R$ 8 mil por mês equivalem a 20 diárias. Isso quer dizer que você poderia passar 20 dias do mês em hotel com café da manhã servido para você. Alternativamente, você poderia pagar a diária para mais dois casais de amigos e ficar com eles no hotel em dois fins de semana de cada mês.

Com esta estratégia, você vai evitar dores de cabeça com problemas no imóvel, vai aproveitar sempre um lugar diferente, poderá convidar amigos como em uma casa e a melhor vantagem vem a seguir.

Considerei na conta apenas os juros reais sobre o dinheiro não gasto. Isso quer dizer que seu patrimônio de R$ 1 milhão estaria se valorizando com a variação do IPCA e você não perderia liquidez. Dificilmente, o imóvel de veraneio vai se valorizar mais que a inflação com os preços atuais.

Portanto, avalie com cuidado o investimento em imóveis de veraneio. Há formas mais interessantes, prazerosas e econômicas de aproveitar os momentos de descanso.

Michael Viriato é assessor de investimentos e sócio fundador da Casa do Investidor.

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