De acordo com os dados revisados em 2019 pela Fundação João Pinheiro, o déficit habitacional brasileiro é de 5,8 milhões de moradias, e a tendência é de aumento.
A demanda por habitação nos próximos anos para eliminar o déficit e atender às necessidades do crescimento do número de domicílios, segundo estudos da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), é de 1,5 milhão de unidades por ano. A quantidade de residências, por sua vez, que apresentam algum tipo de inadequação chega a mais de 24,8 milhões. Esses dados indicam a dimensão das necessidades habitacionais do País.
Publicação do BID (Banco Interamericano de Desenvolvimento) de setembro de 2021 avalia o panorama atual do sistema de financiamento do setor habitacional brasileiro, e apresenta propostas para melhorá-lo. O diagnóstico efetuado pelo BID demonstra que o principal gargalo no financiamento habitacional ainda é a relação entre o custo do crédito, o custo da moradia e a renda de boa parte das famílias brasileiras.
Ainda segundo o relatório do BID, o cenário de elevada incerteza causado pela Covid-19, agravado ainda mais pelas quedas da Bolsa, tem alterado as dinâmicas de investimento, dificultando as projeções relativas às fontes de recurso.
As perspectivas para o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) são de queda da arrecadação e aumento dos saques. Desenha-se, dessa forma, uma conjuntura de possível retração, em razão da perda de renda e do aumento do desemprego.
Segundo pesquisa da consultoria Datastore de abril de 2020, 5 milhões de famílias optaram por adiar a compra da casa própria (76% no Sudeste), enquanto outras 2,4 milhões desistiram e saíram do mercado (60% nas regiões Nordeste e Norte). Daqueles que seguem dispostos a comprar um imóvel em até dois anos, 59% estão na região Sudeste do país.
Tendo em conta esse cenário e o seu amplo diagnóstico, o relatório do BID aponta algumas alternativas para se chegar à melhoria do sistema de financiamento habitacional.
Uma das propostas seria recalibrar os limites e as modalidades de atendimento do FGTS, para que haja maior eficiência e impacto social na utilização dos recursos do Fundo. Isso significaria a redução gradual do limite máximo de renda atendido com recursos do Fundo.
A criação de uma modalidade de microcrédito para melhorias nas habitações é uma proposição interessante e alternativa fundamental para diversificar o atendimento, atender as famílias que não se enquadram ou não desejam contrair crédito para a aquisição de uma unidade pronta e acabada e, também, para endereçar a inadequação edilícia da habitação popular (construção de banheiro, melhoria no piso e teto, entre outras).
Outra proposta importante seria a revisão da sistemática de distribuição regional. Esta revisão tem por objetivo expandir os financiamentos concedidos nas regiões Norte e Nordeste e permitir que a execução seja aderente ao orçamento do FGTS, promovendo maior eficiência na alocação, eliminando os questionamentos dos órgãos de controle, e aumentando a atratividade para ampliação dos agentes financeiros que operam no sistema.
Esta proposta pode evoluir, em um segundo momento, para ajustes nas metas de contratações por estado, caso seja necessário garantir melhor distribuição intrarregional. Entretanto, a manutenção da proporcionalidade entre oferta de recursos e efetiva demanda habitacional deve ser mantida.
A estruturação de um seguro de crédito habitacional seria outra sugestão com vistas à redução do risco de crédito diante da eventualidade de inadimplemento, distinguindo-se de seguros relativos a outros tipos de sinistros derivados de morte do devedor ou danos à propriedade.
O favorecimento da ampliação e diversificação do ecossistema de agentes financeiros pode ser também fundamental para a melhoria ampla do sistema de financiamento. O estímulo à ampliação desse ecossistema requer a arregimentação de incentivos adequados, por meio de um planejamento de médio e longo prazos.
A melhoria do sistema de financiamento será uma etapa indispensável para a consecução dos objetivos da Política Nacional de Habitação, visando à expansão do acesso à moradia, principalmente no segmento da HIS (Habitação de Interesse Social), equilibrando, dessa forma, o crescimento econômico e a estabilidade social.
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