Na avaliação da população em geral dos modelos de desenvolvimento urbano, muitas vezes existe alguma confusão entre verticalização e adensamento, que são, na verdade, conceitos bem distintos, embora de alguma forma interconectados.
Fazendo uma análise do ponto de vista estritamente econômico, cabe ressaltar que em altas densidades urbanas, as economias de custo provenientes da verticalização são responsáveis pelo equilíbrio econômico resultante dos efeitos gerados pelas escalas de aglomeração. Assim, a matriz de custos de construção relacionada com o aumento da altura dos edifícios pode ser fator determinante para a definição de densidades economicamente viáveis.
Para evitar a hiperconcentração da atividade econômica em pontos específicos das cidades, os modelos de economia urbana requerem formas de ocupação que permitam determinados níveis de dispersão. A oferta de solo tende a ser inelástica e, portanto, esse fenômeno torna-se a fonte natural dessa dispersão. Dessa forma, a verticalização torna-se um aspecto relevante neste contexto, pois além de um certo nível de densidade, os aumentos de adensamento só podem ser alcançados por meio do incremento na altura da edificação.
Vários fatores, além do custo em si, devem ser considerados quando se faz a avaliação da eficiência econômica dos edifícios altos. Pesquisadora da Moscow State University of Civil Engineering, na Russia, levanta alguns desses aspectos.
O comportamento do consumidor está mudando. Uma nova geração, que cresceu com acesso a todo tipo de informação, entra no mercado imobiliário dando muito mais importância à qualidade de vida, às inovações tecnológicas e a morar próximo de suas atividades diárias. Isso gera maior demanda para a verticalização.
Para avaliar a eficiência econômica dos edifícios altos, como qualquer outro ativo imobiliário, é necessário ter em conta todo o seu ciclo de vida. As tecnologias modernas de construção e operação de imóveis, aliadas à economia de escala dos edifícios altos, permitem economizar até 30% do custo do ciclo de vida do edifício. Custos operacionais mais baixos economizam não apenas dinheiro, mas também tempo. As inovações tecnológicas resolvem uma massa crítica de problemas técnicos associados à verticalização dos edifícios, como o problema do transporte vertical, do abastecimento de água, energia, de vagas de estacionamento etc.
Do ponto de vista econômico, a abordagem comum para a avaliação do custo do ciclo de vida do imóvel é baseada na compreensão dos custos agregados, neste caso, com referência aos edifícios altos em geral. Estes são os custos de projeto, construção, operação e descarte. Note-se que os custos na fase de operação chegam a 75% do total. Os da fase de construção, às vezes, chegam a 20%. Assim, a principal reserva de economia de custos está nos custos operacionais. O contexto inovador da verticalização pressupõe a construção de edifícios energeticamente eficientes e amigos do ambiente. Ao usar novas tecnologias, os estudos mostraram que a economia média de recursos chega a 30%.
Melhorar a qualidade ambiental das futuras cidades é uma realidade observada em todo o mundo. A estimativa de custo do respeito ao meio ambiente é conhecida, e compradores de imóveis já aceitam pagar mais caro para morar em áreas próximas a parques e com ar puro. A verticalização permite não só aumentar o número de pessoas que podem desfrutar desses benefícios, mas em seu processo de desenvolvimento, permite que sejam deixados mais espaços livres para ocupação com áreas verdes.
Entretanto, a análise dos efeitos econômicos da verticalização não pode ser dissociada dos efeitos urbanísticos e da compreensão de como o ambiente urbano reagirá ou quais os impactos, positivos ou negativos, ocorrerão, oriundos da implantação desse modelo. Tudo indica que a resultante dos efeitos da verticalização está em consonância com a tendência de mudança dinâmica das necessidades e preferências sociais, principalmente em termos de modo e qualidade de vida.
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