A Prefeitura do Rio de Janeiro quer incluir na atualização do Plano Diretor da cidade a possibilidade de se tornar controladora de apartamentos a serem alugados, com subsídios, a famílias com renda de até seis salários mínimos.
A iniciativa, inédita no país, tem como objetivo oferecer novas modalidades de habitação popular além dos tradicionais conjuntos habitacionais erguidos nas últimas décadas.
O parque imobiliário público seria formado por unidades construídas pela própria prefeitura, em parceria com donos de terrenos privados, ou cotas de apartamentos em empreendimentos erguidos por incorporadores próximos a modais de transporte de alta capacidade, como trem, metrô e corredores de ônibus.
“A gente quer fazer uma transição do modelo de habitação social baseado exclusivamente na produção de casas que acabam sendo sempre em locais distantes. Queremos fazer uma transição para esse modelo. Ele é complementar, não único. Temos de ter soluções de habitação social que atendam diferentes públicos, em diferentes momentos”, afirmou o secretário municipal de Planejamento Urbano, Washington Fajardo.
Uma das regras da proposta de Plano Diretor a ser enviada à Câmara Municipal, com previsão de votação até o fim do ano, determina que imóveis com mais de 20 mil metros quadrados de área construída erguidos perto de meios de transporte de massa reservem 20% das unidades para a prefeitura —o município seria o responsável por gerir esses imóveis por 30 anos.
Fajardo afirma que, neste modelo, a intenção é que os locatários da prefeitura sejam de renda próxima aos proprietários das demais unidades. Ainda não há previsão sobre o valor do aluguel a ser cobrado, ou o do subsídio oferecido.
“A gente entra no campo dos preconceitos de classe. Essas questões precisam ser enfrentadas no seu tempo. É um erro imaginar que num estalar [de dedos] vamos chegar numa grande utopia de classes. Isso deve ser conquistado como em todo mundo. As locações sociais [em outros países] começaram com veteranos de guerra, policiais, enfermeiros e professores. Com o tempo foram se universalizando”, afirmou o secretário.
São esses, por exemplo, boa parte dos grupos atendidos pelo aluguel social em Nova York, nos Estados Unidos. Há experiências similares na França, em Singapura, na Inglaterra e em países da América Latina, como Chile, Colômbia e México.
“A ampla maioria do déficit habitacional do Rio, 80%, está na faixa de zero a três salários mínimos. A prefeitura tem que responder como as pessoas que ganham zero salários mínimos vão pagar o aluguel. Esse aluguel vai ser subsidiado? Não vai ser? Qual o valor do aluguel?”, afirmou.
A vereadora também critica o pouco tempo empregado em discutir a atualização do plano, diz que a prefeitura não conseguiu fazer um diagnóstico preciso dos problemas habitacionais da cidade e não definiu como enfrentá-los.
O secretário afirma que o município pretende manter a construção de unidades para baixa renda, bem como a reforma de moradias já existentes. Para ele, porém, mesmo para essas faixas, o município deve se manter como dono dos imóveis, em modelo distinto do atual.
“O estado precisa ser mais proprietário ou coproprietário. Nessa faixa de renda [mais baixa], é preciso ter um acompanhamento mais próximo”, afirmou.
Fajardo diz que a prefeitura ainda não definiu como será a gestão do parque imobiliário público, cuja relevância na política habitacional ele estima que seja alcançada em cerca de cinco anos.
“É um grande desafio de gestão. Implica gestão de inquilinos e de condomínios. O Estado brasileiro fica numa condição preguiçosa de construir uma casa, entregar na mão da pessoa e acabar com o problema. Isso é mentira, porque o problema não termina”, disse ele.
O eixo central da proposta para o novo Plano Diretor para a política de habitação, na avaliação do secretário, é a instituição da outorga onerosa na cidade —uma espécie de taxa sobre a construção de edifícios.
Nesse mecanismo, o poder público estabelece um limite de construção (o coeficiente básico de construção) que se baseia no tamanho do terreno. Se o coeficiente for dois em um bairro, por exemplo, isso significa que em um terreno de 100 m², as construções podem ter, no máximo, 200 m². Se quiser construir acima disso, o proprietário precisa então pagar uma taxa para a prefeitura —a outorga onerosa.
“Com a outorga onerosa, a cidade pode assumir o compromisso de urbanização e do financiamento da habitação social”, declarou o secretário.
O presidente da associação das empresas imobiliárias da cidade, Cláudio Hermolin, afirmou que a nova taxa pode atrapalhar a retomada do setor no Rio de Janeiro.
“Essa não é uma solução adequada ao momento. Apesar de termos no momento números melhores do que um passado recente, ele continua em patamares muito mais baixos do que em anos aquecidos. Num mercado em recuperação, essa ferramenta não irá impulsionar o setor, com a criação de empregos”, afirmou Hermolin.
O vereador Pedro Duarte (Novo) afirma que a outorga onerosa não impactou a indústria imobiliária em São Paulo e Belo Horizonte, onde a taxa já existe. Ele afirma, porém, que a prefeitura não deve querer “lucrar tanto” com essa fonte de receita.
“A gente vai debater muito a fórmula, para que não seja muito onerosa. Ao mesmo tempo, a outorga em São Paulo demonstrou ser um modelo positivo. Bem utilizado, permite que a prefeitura arrecade um valor que você deve reinvestir na cidade. Não é um imposto que some no caixa na prefeitura, por ser vinculada a investimentos urbanos”, disse Duarte.
A outorga onerosa também tem como objetivo, segundo Fajardo, equilibrar as oportunidades de construção na cidade, tirando as atuais vantagens presentes na legislação para novos empreendimentos na zona oeste.
O objetivo é adensar a cidade a partir do centro e nas áreas próximas aos corredores de transporte público, principalmente na zona norte.
Uma das propostas prevê o que a prefeitura chama de zona franca urbanística nos terrenos próximos à avenida Brasil. Nesta área, o município se propõe a analisar qualquer projeto, independente do formato.
“Nos últimos 30 anos os estímulos foram dados e nada aconteceu. Vamos deixar que os projetos tenham bastante liberdade de solução”, disse o secretário.
Fajardo afirma que o estímulo à construção nas áreas centrais pode diminuir a demanda por imóveis irregulares, como os construídos por milicianos na zona oeste.
“Atualmente é muito interessante construir na zona oeste. É tão interessante e tão rápido que a capacidade de fiscalização não acompanha. Os investimentos públicos também não acompanham. Surgem também más práticas e, por consequência, crime”, disse.
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