A Prefeitura de São Paulo propôs cobrar taxa para a construção de empreendimentos de habitação para moradores com renda familiar de três a seis salários mínimos (R$ 3.906 a R$ 7.812). Hoje, novos prédios voltados a essa faixa de renda estão isentos de pagar outorga onerosa do direito de construir.
A isenção continuaria para habitações destinadas às famílias que ganham entre zero e três salários.
Essa intenção está na minuta, publicada nesta sexta-feira (13), do projeto de lei que revisa o Plano Diretor, que é o conjunto de regras que orientam o crescimento da cidade. A população pode contribuir com sugestões para o projeto, de forma virtual, até 17 de fevereiro.
A proposta cria uma diferença entre construções das duas categorias de HIS (Habitação de Interesse Social). Esse tipo de moradia é dividido entre HIS-1 (para famílias até três salários mínimos) e HIS-2 (três a seis salários mínimo). Atualmente ambas estão isentas da outorga onerosa, que é a taxa cobrada pela prefeitura para que se possa construir acima do limite básico em determinada região da cidade.
O prefeito de São Paulo, Ricardo Nunes (MDB), diz que a previsão é mandar o texto final do projeto à Câmara Municipal em março. "Publico hoje a minuta com os 57 artigos, isso vai para revisão e mais contribuições antes de ir à Câmara. Tenho até o fim de março para enviar, mas acho que já enviamos no começo", disse, durante uma visita na manhã desta sexta-feira às obras de uma unidade do programa Vila Reencontro no Anhangabaú, região central paulistana.
Com a mudança, empreiteiras interessadas em construir unidades para famílias de três a seis salários mínimos teriam de levar em conta o pagamento da taxa. Os valores variam de acordo com a área do terreno, área construída, valor do metro quadrado na região, fator de interesse social no tipo de imóvel e fator de planejamento —este último, um índice usado pela gestão municipal para estimular ou não a construção em determinadas áreas da cidade.
Na prática, em um terreno de mil metros quadrados em uma área valorizada do bairro da Bela Vista, na região central da cidade, a taxa paga à prefeitura (a outorga onerosa) para um prédio com 4.000 m² de área construída chegaria a mais de R$ 800 mil no total, caso o empreendimento fosse HIS-2. Já uma construção destinada a famílias de zero a três salários mínimo não a pagaria.
A professora do Insper e pesquisadora do Cebrap (Centro Brasileiro de Análise e Planejamento) Bianca Tavolari diz que não há garantia de que a mudança estimulará a construção de habitação para populações mais pobres, na HIS-1. "O tiro pode sair pela culatra, pode ser que se diminua a construção de HIS-2 e também não aumente a construção de HIS-1."
Como mostrou a Folha no ano passado, a prefeitura não fiscaliza a destinação para o público-alvo dos empreendimentos beneficiados com isenção de taxas.
Nabil Bonduki, ex-vereador e professor titular de planejamento urbano na USP, afirma que a mudança pode ser uma resposta à falta de fiscalização, mas na prática desconfigura uma intenção da lei.
"Do ponto de vista do Plano Diretor, em que a intenção é aumentar moradia para esses dois públicos, uma mudança dessas está encarecendo o produto. Isso poderia inclusive inviabilizar encaixar nas faixas do programa Minha Casa Minha Vida, porque há um teto de financiamento", diz Bonduki, que foi relator na Câmara da versão do Plano Diretor em vigor.
Um ponto polêmico do projeto são as regras para construção de garagens nos chamados Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, que estão ao redor de corredores de ônibus e estações de metrô. Quando o Plano Diretor foi aprovado, em 2014, houve uma limitação no número de vagas para carros nessas regiões para atrair moradores que utilizam principalmente o transporte público.
Hoje, nessas regiões, o Plano Diretor permite construir uma vaga de garagem por apartamento, sem um número mínimo de metros quadrados por unidade. Essa regra estimula as construtoras a escolherem entre ofertar apartamentos pequenos (com menos de 35 m², por exemplo) sem vaga de garagem ou apartamentos maiores com esse item.
Com a alteração proposta, só será possível construir garagens para apartamentos com mais de 35 m². Uma forma de cálculo é a construção de uma vaga por unidade habitacional. A minuta também abre a possibilidade de se construir uma vaga de garagem a cada 70 m² de toda a área construída computável. Em alguns cenários, a depender do tamanho dos apartamentos ofertados, a regra pode aumentar o potencial de construção de garagens.
Tavolari destaca que a prefeitura não explicou quais são as intenções do gestão com cada mudança, o que torna a discussão do Plano Diretor pouco acessível. A tarefa de comparar a lei com a proposta ficou sob responsabilidade dos especialistas. "A gente não sabe por que que a prefeitura está propondo isso e, para uma pessoa que não acompanha o assunto, é impossível entender", reclama. "Torna-se um debate entre especialistas, e é feito para ser dessa forma."
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