A revisão do Plano Diretor Estratégico (PDE), aprovada e transformada na lei 17.795/23, além de outros dispositivos, estabeleceu diretrizes para a revisão da Lei de Zoneamento. No dia 21 de dezembro, foi aprovado pela Câmara Municipal o Projeto de Lei (PL) que tratava dessa revisão.
Dentre as questões incluídas nesse PL, polêmicas e importantes para a cidade, está a expansão dos Eixos de Estruturação Urbana, regiões da cidade próximas à infraestrutura de transporte de massa, onde é permitido um maior adensamento populacional. A revisão do PDE estabeleceu que a Lei de Zoneamento poderia expandir ou excluir áreas desses eixos, e assim foi feito.
A lei aprovada excluiu áreas dos eixos em quadras onde existem regiões ambientalmente frágeis ou, ainda, com riscos geológicos e/ou geotécnicos, com remanescentes de Mata Atlântica, com altas declividades ou que abrangem territórios de preservação cultural ou histórica.
Por outro lado, foram expandidas áreas dos eixos em várias regiões da cidade, de acordo com as diretrizes determinadas pela revisão do PDE. Segundo dados fornecidos pelo relator do PL, essa expansão aumentou a área dos eixos em cerca de 34%. Contudo, se partimos da premissa de que a área dos eixos existente representava cerca de 3% da área da cidade, esse aumento expandiu a área dos eixos para somente 4% da área da cidade.
Embora não tão significativa essa expansão, o aumento das áreas passíveis de adensamento nos locais com melhor infraestrutura é fundamental para o desenvolvimento equilibrado da cidade, seja do ponto de vista da inclusão social ou da melhoria da mobilidade.
Outra questão tratada na revisão da Lei de Zoneamento foi a flexibilização de gabaritos de altura, todavia atrelada à produção de Habitações de Interesse Social (HIS). Medida absolutamente necessária para viabilizar os incentivos de aumento de potencial construtivo para produção dessas habitações, acertadamente incluídos na revisão do PDE. Essa flexibilização, na forma aprovada, está vinculada à produção de HIS nas Zonas de Centralidade e à adoção da cota de solidariedade (pagamento de contrapartida para produção de habitações de interesse social) nas Zonas Mistas.
Dessa forma, em outras situações, o gabarito de altura não poderá ser alterado. Contudo, a lei anterior permitia que fossem flexibilizados os gabaritos de altura quando mais de 50% de uma quadra já contivesse edifícios com altura superior ao determinado na legislação para aquela região. A lei aprovada reduziu esse parâmetro para 40%.
A relação entre o tombamento de imóveis e alterações na Lei de Zoneamento foi também objeto de disposições específicas na lei aprovada. O texto legal, de forma correta, estabeleceu que situações em que, além do tombamento do bem, se pretenda determinar regramentos que alterem a legislação de uso e ocupação do solo, essas alterações devem ser encaminhadas para aprovação pela Câmara Municipal.
Essa determinação certamente não obsta o necessário trabalho do órgão de preservação, mas regula de forma absolutamente acertada situações em que para a preservação do bem seja necessária alguma alteração legal, uma vez que o Conselho do órgão de preservação não tem poderes para alterar a legislação vigente, possibilidade reservada exclusivamente à Câmara Municipal.
Embora a lei aprovada pudesse ter sido mais arrojada no que diz respeito ao aumento das áreas passíveis de adensamento, ou flexibilização dos gabaritos de altura, de forma mais ampla, vinculando o aumento da altura da edificação à diminuição das taxas de ocupação, o que traria inúmeros benefícios ambientais para a cidade, podemos considerar que a lei aprovada é um avanço na direção de construirmos uma cidade que seja mais equilibrada socialmente, e permita a mais cidadãos viverem com melhor qualidade de vida.
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