Com o lançamento da nova modalidade de crédito imobiliário da Caixa, em que os contratos são corrigidos pela inflação, o banco público passará a oferecer novos investimentos que sigam o mesmo tipo de remuneração.
O título mais conhecido para a securitização de dívida (quando vários empréstimos são reempacotados e vendidos como um investimento) é o CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários).
Quando a Caixa anunciou que o financiamento pelas novas regras teria juro entre 2,95% e 4,95% ao ano mais a variação da inflação, o questionamento passou a ser qual seria a rentabilidade do investimento baseado nessas dívidas para atrair compradores.
A principal comparação é com o título público Tesouro IPCA+, que segue a mesma estrutura de remuneração.
Um investidor que compre esse título hoje por meio da plataforma do Tesouro Direto encontra rendimento entre 2,90% e 3,60%, dependendo do prazo e do pagamento ou não de juros semestrais.
Simulações feitas por Michael Viriato, professor de finanças do Insper e autor do blog De Grão em Grão, hospedado pela Folha, mostram que a Caixa tem espaço para vender esses papéis a taxas ainda mais baixas que as do título público.
O principal motivo é a isenção de Imposto de Renda oferecida em investimentos em CRI —títulos públicos pagam imposto que vai de 22,5% a 15% sobre o rendimento, a depender do prazo de resgate.
O cálculo de Viriato leva em consideração a equivalência da taxa isenta na comparação com o investimento bruto.
Se o CRI da Caixa tivesse remuneração de IPCA + 3%, a mesma de um título público com vencimento em 2026, a remuneração do investidor seria 37,5% maior ao investir no banco público (veja quadro no alto da página).
A conta considera o IPCA a 3,5%. Como também há incidência de IR sobre a inflação, a vantagem do título isento aumenta quanto maior a alta dos preços na economia.
O investidor não deve, porém, esperar por títulos com essa vantagem no mercado.
Viriato lembra que tradicionalmente os grandes bancos colocam no mercado investimentos com remunerações mais minguadas.
Como exemplo, as LCI (Letras de Crédito Imobiliário, também isentas de IR) rendem ao redor de 80% do CDI. Usando a mesma equivalência na comparação com investimentos que sofrem a cobrança de IR, renderiam o equivalente a um CDB que pagasse 100% do CDI ao investidor.
“[O novo título] Vai vir com taxa menor que a do título público. No final do dia, quem sai ganhando é o banco”, diz o professor do Insper.
A explicação para o investidor aceitar a remuneração menor está ligada ao baixo risco associado ao investimento.
Títulos públicos são considerados o investimento de menor risco porque, no limite, o governo imprime dinheiro para pagar a dívida.
Portanto, ainda que o CRI não tenha garantias, como a proteção do FGC (Fundo Garantidor de Créditos), o risco da Caixa deixar que a inadimplência no financiamento imobiliário se torne um calote para o investidor é baixíssimo. E em caso de crise, o governo poderia aportar recursos.
Não apenas o banco público se beneficia dessa confiança do investidor de que ele estará protegido pelo governo quando empresta para estatais.
Em fevereiro, a Petrobras emitiu debêntures com taxa 0,20 ponto percentual abaixo da remuneração do título público com prazo equivalente.
Na prática, investidores abriram mão do prêmio exigido tradicionalmente quando há um risco de calote. Assumiram que o governo está disposto a garantir a saúde financeira da empresa.
Caixa oferece novo financiamento
A Caixa começa a oferecer nesta segunda (26) a nova modalidade de financiamento imobiliário, em que o contrato é reajustado pela inflação e não pela TR (taxa referencial).
Os juros no crédito devem ir de 2,95% (para servidores públicos) a 4,95% (para quem não for cliente do banco) mais a variação mensal do IPCA.
Neste ano, com a inflação projetada para 3,71%, isso significaria um juro anual entre 6,66% e 8,66%.
Na modalidade tradicional da Caixa, o juro parte de 8,50% ao ano mais a TR, que está zerada.
Outros bancos, como Santander e Banco do Brasil, têm taxas a partir de 7,99%.
Com taxas de juros potencialmente mais baixas, o banco público espera atrair o mutuário para o novo modelo.
A modalidade será destinada a consumidores de renda mais elevada. Um dos motivos é que apenas 20% da renda poderá ser comprometida com prestações —no sistema tradicional é de 30%.
Ainda assim, especialistas alertam para riscos: no passado, a inflação oscilou mais que a TR, o que pode tornar o financiamento mais caro que na modalidade tradicional.
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