Incorporadores que apostam no modelo de locação direta ao consumidor, sem o lançamento e venda dos apartamentos para terceiros, afirmam que o aumento da taxa básica de juros, que passou de 5,25% ao ano para 6,25% nesta quarta (22), não inviabiliza o negócio, mas começa a causar preocupação.
O último boletim Focus divulgado projeta a Selic em 8,25% no final de 2021, e os empresários já trabalham com esse dado. Para eles, a situação se agrava se a taxa chegar aos dois dígitos, quando começa a comprometer o rendimento proporcionado pelas locações —e a atratividade do negócio para investidores.
Há saídas adotadas por essas empresas para aumentar a rentabilidade. A principal é reduzir os custos do condomínio, com uso de tecnologia. Portarias remotas, fechaduras eletrônicas e armários para receber encomendas permitem que o prédio mantenha um número mínimo de funcionários, economizando com folha de pagamento.
A incorporadora Pivô só trabalha com prédios para renda, e fica com todas as unidades após a construção. Eles têm um prédio em operação na Vila Nova Conceição, sob gestão da plataforma Nomah, do grupo Loft, e só dois funcionários trabalham no local.
A empresa tem outros sete prédios em desenvolvimento, em terrenos já comprados, e planos de chegar a 20 dentro de três ou quatro anos. Eles investem em terrenos considerados pequenos por grandes incorporadoras —o da Vila Nova Conceição tinha 450 metros quadrados— em bairros do centro expandido de São Paulo.
Segundo Fernando Trotta, diretor-executivo e fundador da Pivô, a ocupação do prédio está em 85%. Há unidades de 23 e 76 metros quadrados, e as últimas são as que apresentaram o melhor resultado de locação por metro quadrado.
O aluguel pode ser de qualquer período. A empresa já fechou locações de até 1 ano e meio.
Há seis meses, o mercado estava mais interessante para esse modelo de aluguel, afirma Trotta, mas a empresa segue confiante no projeto. “Temos preocupação se os juros voltarem para a casa dos 14 ou 15% ao ano, aí é uma grande complicação, mas acreditamos que vai ficar por volta dos 8%, o que mantém interessante a nossa tese”, diz. “Acreditamos que, no longo prazo, com o Brasil se estruturando um pouco mais, vai cair”.
O alvo da Pivô é ter um ganho de 12 a 13% ao ano sobre o valor do imóvel. “Qualquer subida [de juros] acima desse patamar é impactante para nós”, afirma.
Outro ponto de atenção é que a empresa utiliza empréstimos de home equity, no qual os imóveis são a garantia, para se alavancar. Como ficam com as unidades prontas, conseguem utilizá-las na garantia. Se a taxa sobe, esse empréstimo também fica mais caro.
A Next, fundada em 2018, tem dois prédios entregues na Vila Nova Conceição e também aposta na construção em terrenos pequenos, de 300 a 500 metros quadrados. Eles fazem locação direta, mas não de todas as unidades. Nesses projetos, reservaram entre 20 e 25% das unidades para locação própria, enquanto o restante foi comercializado por meio de venda direta, sem estande.
Dentre os apartamentos que ficam com a incorporadora, cerca de um quarto vai para locação tradicional, de longa temporada. São as unidades um pouco maiores, na faixa dos 40 metros quadrados. O restante, estúdios a partir de 18 metros quadrados, são direcionados para aluguel de curta duração, por meio da plataforma Charlie.
Na Next, todos os apartamentos são entregues com decoração, para que haja uma unidade entre os imóveis oferecidos no prédio e para evitar o barulho de reformas.
A tecnologia também foi utilizada para reduzir os custos do condomínio. Como os dois prédios ficam próximos, no mesmo bairro, dividem os funcionários de limpeza e manutenção.
A empresa pretende entregar mais três prédios até o final de 2022, e também lançar outros três, nos Jardins e na região do Itaim Bibi.
Com o crescimento da taxa de juros, a locação de curta temporada vai ficando mais atraente, analisa Felipe Antunes, sócio e fundador da incorporadora. “Quando a taxa passa para de um para dois dígitos, a locação de curta duração é o que dá mais rentabilidade, porque você consegue gerar mais valor agregado. Em contrapartida, tem que trabalhar para conseguir manter a ocupação alta”, diz.
Mesmo com a tendência de alta na Selic, ele afirma que a empresa tem sido procurada por fundos de investimento que querem fazer parcerias para ter prédios inteiros para locação. “Hoje, eles investem em ativo pensando na renda, mas talvez a valorização é que vá ser interessante. Com a escassez de terrenos, a tendência de todos os ativos novos lançados é subir de preço”.
Ricardo Laham, diretor-executivo da Vila 11, que incorpora e administra apartamentos para locação, analisa que o modelo tem demanda forte e é um investimento de longo prazo.
Sua empresa tem investimento do grupo americano de real estate M3 Capital Partners, especializado em multifamily, a construção de empreendimentos para locação, e que aposta na viabilidade do modelo no Brasil, onde o aluguel ainda é muito pulverizado.
“Foi uma decisão com visão de longo prazo, de décadas, na qual o que está por trás é o fundamento de mercado e a demanda, não a taxa de juros”, afirma Laham.
A Vila 11 inaugurou em agosto de 2020 seu primeiro prédio, na Vila Madalena, que está hoje mais de 90% ocupado. Tem ainda 14 terrenos em seu portfólio, com cinco prédios em construção. Em vez dos tradicionais estúdios, eles apostam em apartamentos de um a três dormitórios, para contratos mais longos.
Querer entrar no segmento de multifamily porque o dinheiro não rendia em outras aplicações com a Selic em baixa é uma motivação errada, diz Laham. Entre a compra do terreno e a locação do imóvel vão cerca de três anos, pelo menos, o que perpassa diferentes ciclos econômicos e políticos. “Quem pensa assim está querendo vender lá na frente”, afirma.
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