A cidade de Goiânia (GO) desponta como a capital com maior potencial de crescimento imobiliário do país. O município passa por um expressivo crescimento populacional, ampliando a demanda por moradias e infraestrutura. O status de ser o epicentro do agronegócio brasileiro é peça-chave desse cenário.
Segundo dados da Ademi-GO (Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás), em 2022 foram lançadas 11.550 unidades na cidade, entre prédios residenciais e comerciais, casas e hotéis. Uma alta de 80% em relação a 2018, início do ciclo de crescimento.
Dessa forma, Goiânia ocupa a terceira colocação no ranking de unidades lançadas nas capitais neste ano, perdendo apenas para São Paulo e Rio. É também a líder de valorização.
A previsão é de que 2023 supere o ano passado e atinja um VGV (Valor Geral de Vendas) de R$ 7 bilhões. Atualmente, Goiânia tem 200 canteiros de obra, sendo 120 de prédios com mais de 25 pavimentos. Boa parte é de empreendimentos de luxo, com apartamentos a partir de R$ 2 milhões.
"A demanda vai do triplo A à classe D. Desde investidor, que consegue rentabilizar perto de 1% ao mês com aluguel, até famílias procurando espaço maior ou segunda moradia", afirma Felipe Melazzo, presidente da Ademi-GO.
Historicamente entre as capitais com menor valor de metro quadrado do país, Goiânia aproveita um cenário econômico favorável, a demanda reprimida por imóveis e a necessidade de corrigir o aumento do INCC (inflação da construção) para aumentar seus preços.
Os preços médios por metro quadrado na cidade estão em constante ascensão, com uma média de R$ 6.000 para imóveis econômicos, R$ 8.000 para médio padrão, R$ 10 mil para alto padrão e R$ 12 mil para altíssimo padrão.
Ainda assim, os valores são atraentes em comparação a outras capitais, incentivando incorporadoras e marcas famosas a fechar parcerias para entrar no mercado imobiliário local.
Pé direito mais alto, espaços integrados, cozinha gourmet, sacadas climatizadas e com churrasqueira a carvão estão entre os ítens de desejo dos compradores. Outra tendência entre os goianos é ter uma pequena piscina na varanda ou na sala de estar do apartamento.
O Gaudí Residências, da Sousa Andrade Construtora em parceria com a Atrium e a Humane Incorporadora, tem piscina dentro de suas unidades. Em quatro horas, a empresa vendeu 96% do empreendimento, com apartamentos de 74 m², 80 m² e 134 m² e valor médio do metro quadrado de R$ 12 mil.
"Em termos de área de lazer, o segmento econômico terá, geralmente, uma piscina, uma brinquedoteca e uma academia. Para um padrão maior, já há mais complexidade, com praças, piscinas com raias, quadras de beach tênis e de tênis no tamanho oficial, quadra de esporte, sauna...", diz Murilo Andrade, CEO da Sousa Andrade Construtora .
É uma clientela exigente e que gosta de investir em bens palpáveis, como um imóvel, resume Ana Flávia Machado, CEO da AFS Empreendimentos. Em parceria com as incorporadoras WV Maldi e Joule Participação, a empresa prevê entregar, em 2027, um empreendimento de duas torres residenciais de alto padrão, sendo uma delas com a marca V3rso, do Grupo Emiliano.
São 285 apartamentos de 37 m² a 488 m² com serviço de hotelaria, além de praça pública de 1.800 m² com restaurantes e galeria de arte no Setor Marista, um dos bairros mais nobres da capital de Goiás. O preço do metro quadrado é estimado em R$ 12 mil.
Outros três projetos estão em desenvolvimento pela AFS Empreendimentos na cidade: um comercial, para atender o setor médico-hospitalar, e dois residenciais de luxo.
"Goiânia está vivendo um turismo de negócios e hospitalar, que impulsiona a demanda por hospedagem de alto padrão e segunda moradia, principalmente de quem atua no agronegócio no interior de Goiás, no Mato Grosso e no Mato Grosso do Sul", afirma Ana Flávia.
Levantamento da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) mostra que Goiânia é a capital brasileira que registrou a maior valorização no preço do metro quadrado de imóveis novos nos últimos 12 meses.
A alta, de 13%, fez o preço médio saltar de R$ 7.273 para R$ 8.205. O crescimento é consistente em todos os segmentos, mas foi puxado pelos imóveis de alto padrão e luxo lançados recentemente, que apresentaram uma valorização de 15%.
No mesmo período, Fortaleza, Curitiba e São Paulo, por exemplo, apresentaram aumentos de 9%, 7% e 6% no preço médio do metro quadrado, respectivamente.
A valorização também aparece no Índice FipeZap de outubro deste ano. Uma das principais causas é a presença de milionários e bilionários na região, que tem ainda a maior renda média per capita do país, segundo a FGV Social.
"Há espaço para crescimento. São compradores de todas as faixas de renda. Não há um padrão, nem de sexo nem de estado civil", conta Marcos Túlio Campos, diretor de Incorporação da EBM Desenvolvimento Imobiliário.
"Goiânia tem atraído muitas pessoas de fora, inclusive é uma curiosidade dos empreendimentos que vendemos. Hoje, 20% das vendas são para pessoas fora da cidade", afirma Campos. "Muitos acabam comprando por investimento ou para buscar um polo de saúde ou educação para os filhos."
O interesse de investidores vindos do agro e ramo médico, outra potência em Goiânia, resultou em um boom de venda de estúdios. A EBM, por exemplo, vendeu mais de 3.000 apartamentos nesta tipologia nos últimos 36 meses.
"É uma cidade que é muito nova, próspera, então ainda tem muito espaço para se expandir. Isso traz um crescimento de população e, com certeza, impulsiona ainda mais o mercado imobiliário", diz Marcelo Moreira, diretor comercial da CMO Construtora, que atua principalmente em segmentos com metragens menores.
Segundo Moreira, apartamentos de 60 m² a 80 m² têm valor médio em torno de R$ 500 mil a R$ 700 mil. Em São Paulo, um apartamento de 60 m² custa, em média, R$ 640 mil.
"Neste ano já tivemos dois lançamentos, ambos com mais de 70% [dos apartamentos] vendidos no lançamento. A empresa deve fechar o ano com um volume de venda de, aproximadamente, R$ 350 milhões. E estamos muito otimistas para os próximos anos, com previsão de, no mínimo, quatro lançamentos."
O crescente PIB de Goiás, que supera o brasileiro nos últimos quatro anos, traz investimentos em infraestrutura, mais indústria, mais comércio, mais serviços, mais emprego. É a condição perfeita para um céu de brigadeiro. Aí acontece a valorização que estamos vendo.
No mercado goiano há dez anos, a City Incorporadora tem parcerias com arquitetos e paisagistas renomados para estampar assinatura em seus imóveis de alto padrão. Faz parte da proposta da empresa de oferecer exclusividade aos apartamentos, que são entregues com acabamento personalizado para cada cliente.
"Ser único é uma forma de agregar valor", afirma João Gabriel, sócio diretor da City. "Temos que olhar o comportamento para saber o que vamos oferecer. Sala de massagem, lan house e cinema, por exemplo, não se usa mais. Mas estamos projetando áreas para coworking e para receber delivery."
Outra aposta da incorporadora é no crescimento de imóveis sustentáveis. A City investiu R$ 7 milhões em uma usina solar para que toda energia seja usada em suas obras, escritórios e área comum dos empreendimentos.
"Quem não se preparar hoje, vai ficar obsoleto", diz Gabriel.
A iniciativa também busca resolver um dos gargalos do mercado em Goiânia: o fornecimento de energia elétrica. Segundo Melazzo, o município sofre com frequentes quedas de energia. "Estamos dialogando com a concessionária, que tem nos ouvido com atenção", diz.
Com o metro quadrado valorizado acima da inflação e novo plano diretor, que permite maior adensamento em bairros nobres como Oeste e Bela Vista, a aposta do setor para os próximos anos é de uma explosão de lançamentos no segmento econômico, com vendas pelo MCMV (Minha Casa, Minha Vida).
"O econômico em Goiânia era muito tímido porque não havia incentivo nem legislação para atendê-lo, mas é onde está 80% da demanda. O que vai ditar é a viabilidade econômica do produto, e com o governo financiando 100% da faixa 1 [do MCMV], será um estouro", avalia Melazzo.
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