Mais da metade dos novos imóveis de alto padrão de SP fica na zona sul

Com áreas capazes de receber múltiplas torres, bairros como Morumbi e Brooklin concentram lançamentos

Cristiane Teixeira
São Paulo

Entre os bairros da zona sul paulistana, os vizinhos Alto da Boa Vista, Brooklin, Itaim, Vila Olímpia e Morumbi e Itaim concentram 50,3% das unidades com mais de 100 m² de área útil lançadas de janeiro a outubro deste ano na cidade.

Feito pela Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio), o levantamento mostra que, enquanto no Brooklin e no Morumbi o metro quadrado desses imóveis está entre R$ 13 mil e R$ 16 mil, no Itaim o valor sobe para R$ 25 mil por m².

“Há poucos terrenos no Itaim e na vizinha Vila Nova Conceição, por isso os lançamentos geralmente são de luxo ou alto luxo, mesmo quando os apartamentos são pequenos”, afirma Emílio Kallas, vice-presidente de incorporação do Secovi (sindicato da habitação).

No Brooklin e, principalmente, no Morumbi, ainda restam áreas capazes de receber empreendimentos com múltiplas torres. Resultado: o terreno e o m² construído saem mais em conta, o que permite pensar em projetos para um público de poder aquisitivo um degrau abaixo, porém ainda alto.

No ano passado, 5% das unidades vendidas (entre os lançamentos) na Região Metropolitana de São Paulo custaram mais R$ 1,5 milhão. Em 2020, mesmo com a pandemia, esse percentual estava em 4% em setembro, segundo pesquisa da Embraesp.

Entre os fatores que estão atraindo a atenção para os imóveis, nada supera a queda na taxa básica de juros (Selic), usada como referência para investimentos. Nos últimos 12 meses, ela caiu de 5% para 2% ao ano, levando quem aplica no mercado financeiro a diversificar os investimentos.

“As pessoas estão percebendo que podem morar melhor e ainda rentabilizar as suas economias se trocarem o imóvel atual por outro mais caro”, avalia Luiz França, presidente da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias).

Quem não tem capital próprio também é favorecido pela Selic em baixa, que está por trás dos financiamentos imobiliários com juros de 5% a 8% ao ano.

Nesse cenário, a prestação pode pesar menos no orçamento que o aluguel de um endereço do mesmo padrão, segundo Matheus de Souza Fabrício, diretor executivo do grupo imobiliário Lopes. “Quando nossos corretores fazem as contas e mostram isso aos clientes, eles se convencem a fechar negócio.”

Parece o que aconteceu com a consultora de imagem Claudia Pazinatto, 39, e o analista judiciário Paulo Marino, 41. Em setembro, o casal aproveitou o lançamento da segunda fase do empreendimento O Parque, no Brooklin, para garantir uma das 156 unidades do edifício Folhagem, a terceira e última torre residencial planejada para a área de 38 mil m², que inclui uma universidade e, claro, um parque.

“Demos uma entrada de 15% em um apartamento de 167 m². Vamos pagar mais 15% durante a obra e depois teremos o financiamento com uma parcela R$ 2 mil mais barata que nosso aluguel”, diz Pazzinato.

Ela conta que o marido nunca viu vantagem financeira em apostar na casa própria. Opinião que se modificou quando os juros desabaram e a pandemia os manteve dentro de casa 24 horas por dia.
“Começou pelo sofá, mas logo tudo nos incomodava. Como tínhamos uma reserva financeira e o isolamento social não permitia fazer uma festona de casamento, decidimos investir no nosso cantinho”, diz Claudia, que atualmente vive nos Jardins.

A história do casal lembra algumas que João Estanislau de Castro tem observado no Morumbi, onde vive faz 30 anos e há quase três é sócio-diretor de uma nova loja da rede Lopes. “As transações costumavam acontecer só dentro do bairro, mas já tem gente de fora o considerando como opção.”

O motivo estaria nos preços mais acessíveis, no estoque de imóveis vagos e, mais recentemente, nas alterações no modo de trabalho, segundo Castro. “Com as pessoas parcialmente em home office, elas não precisam encarar o trânsito diariamente para sair e voltar para cá”, diz.

O mercado de usados não escapou ao rebuliço no Morumbi. É o que se depreende dos números apurados pela economista Mariangela Christie, do DataZap, a pedido da Folha. De março a setembro de 2020, a plataforma imobiliária Zap registrou um aumento de 34% nas buscas por opções com três dormitórios ou mais e valor de venda superior a R$ 1 milhão —a comparação considera o mesmo período de 2019.

Outro indicador das vendas nesse segmento são as solicitações de Certidões Negativas de Débito da taxa condominial, segundo José Roberto Graiche Júnior, vice-presidente da Graiche. “Quando os proprietários pedem esse tipo de documento, é porque estão vendendo o imóvel.”

A companhia, que inclui uma imobiliária, está entre as cinco maiores administradoras de condomínio do país e, na capital paulista, atua principalmente na zona sul. “Entre março e outubro, cresceu 31% o número de CNDs de apartamentos acima de R$ 1 milhão”, informa o executivo.

De volta aos lançamentos mais recentes, eles foram pensados bem antes das demandas impostas pela pandemia. No caso dos projetos de alto padrão ou luxo, porém, isso não impede que respondam aos desejos atuais dos consumidores, na opinião de Ricardo Grimone, diretor de incorporação da Gamaro, responsável pelo O Parque.

Enquanto no ano passado os clientes da incorporadora levavam seis meses para fechar negócio, agora essa média caiu para 27 dias. “Plantas grandes e não muito quadradinhas podem oferecer mais opções de layout interno, como quartos maiores que comportem um canto de estudo para as crianças, por exemplo, e suíte principal com um ou dois banheiros”, diz.

Os imóveis que estão em fase de prancheta, por sua vez, prometem vir diferentes, qualquer que seja a incorporadora. Na Gamaro, Grimone fala no acréscimo de um foyer na entrada dos apartamentos, para que os moradores tirem sapatos, casacos e bolsas ao chegarem da rua. Kallas, que além de integrar a diretoria do Secovi preside o grupo incorporador que leva seu nome, exagera ao dizer que os apartamentos vão nascer a partir do home office.

Brincadeiras à parte, a expectativa do empresário é que os imóveis de alto padrão cresçam para conter tudo o que for essencial, em vez de depender de áreas compartilhadas, como um coworking. “Se antes o mercado falava em 110 m², por exemplo, agora fala em 140 m².”

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