Uma proposta de urbanização e remoção de favelas provoca a cisão entre moradores da Vila Leopoldina, bairro da zona oeste de São Paulo. O embate entre vizinhos surgiu por causa de um projeto de lei de 2019 que prevê a construção de um conjunto habitacional popular e a remoção de três conjuntos de favelas hoje em terrenos públicos e privados.
A ideia do chamado PIU Leopoldina —a sigla significa Projeto de Intervenção Urbana— foi lançada em 2016 e envolve as comunidades do Nove, da Linha e Madeirite.
Um dos terrenos a serem reurbanizados pertence ao grupo Votorantim e está margeado por vias onde é possível ver o consumo de crack durante o dia. São ruas vizinhas à Ceagesp (Companhia de Entrepostos e Armazéns Gerais de São Paulo).
A empresa liderou a criação da proposta, vantajosa para ela em mais de um ponto, uma vez que lhe devolve a posse do terreno e também permite novos investimentos imobiliários em uma região cada vez mais valorizada.
A Votorantim e outras empresas querem criar um polo corporativo na região, onde já há edifícios que atendem a esse perfil. Porém, o volume de obras pretendido excede o que a lei de zoneamento permite.
Nesses casos, para construir a mais, há uma brecha: com o pagamento de uma taxa, a outorga onerosa, os prédios podem ser mais volumosos e ter mais área construída em relação ao que a legislação determina. Isso significa mais lucro na hora de vender.
Mas, em vez de pagar a outorga, a Votorantim propôs a construção de conjuntos habitacionais voltados para a população das favelas. Os beneficiários da parceria público-privada já foram cadastrados pela Secretaria de Habitação. Parte das novas residências seria vizinha a condomínios de luxo, onde o setor imobiliário investiu com força e se beneficiou com a proximidade do parque Villa-Lobos.
Foi aí que a história ganhou um adversário ruidoso: a vizinhança começou a reclamar do projeto, que está na Câmara Municipal ainda sem data para ser votado.
Uma das manifestações mais contundentes contra a iniciativa ocorreu em uma audiência pública em 2018. Na ocasião, uma moradora defendeu que o conjunto habitacional não cruzasse o limite da área ocupada pelas favelas e permanecesse mais próxima à marginal Pinheiros.
"A Ceagesp tem uma área enorme, por que não alocar as pessoas para uma área mais próxima do trabalho?", disse Renata Nagai, em referência ao mercado de alimentos, conforme registrado em ata e em vídeo. Outro morador defendeu que o terreno fosse destinado à criação de um parque e de uma biblioteca.
Para um líder comunitário das favelas, conhecido como Xandão, a tentativa de barrar o projeto é "uma atitude higienista" contra a população mais vulnerável do bairro. "Simples assim. Gentrificação do bairro, em que pobre não pode morar do lado de rico, em um bairro rico."
"De forma alguma", diz Carlos Alexandre Oliveira, um dos diretores da Associação Viva Leopoldina, ao ser questionado se o propósito seria afastar o conjunto habitacional da área nobre do bairro.
Oliveira diz que as razões são outras: para ele, o cálculo da outorga onerosa aplicado no projeto está muito abaixo do que o que é previsto na legislação para esse setor da cidade.
Ele defende uma outorga onerosa para aquela região com valor superior a R$ 1.900 por metro quadrado, o que resultaria em cerca de R$ 950 milhões a serem pagos para a prefeitura. No plano descritivo do PIU Leopoldina, o preço do metro quadrado no perímetro de interferência varia de R$ 801 a R$ 3.106.
Segundo Claudio Lima, gerente-geral de investimentos da Altre, plataforma imobiliária da Votorantim, a reclamação se baseia em uma conta equivocada. Ele diz que, como o investimento é feito de maneira antecipada em relação aos 26 anos previstos para a finalização do projeto, existe uma redução automática do valor. A outorga, em geral, é paga após a construção.
"A gente não concorda com a indicação da Associação Viva Leopoldina de que existe qualquer tipo de defasagem a esses preços. Mas, do nosso lado, a gente está disposto a discutir, com a prefeitura ou com Câmara [o ajuste desses valores]", diz o executivo.
A SP Urbanismo, órgão da prefeitura, diz que o quadro de valores mencionado no próprio projeto do PIU Leopoldina é um número referencial para fins de outorga onerosa do direito de construir, e não o valor final de metro quadrado de potencial construtivo adicional para a região.
"De acordo com a modelagem desenvolvida para este PIU, o valor equivalente em outorga onerosa do direito de construir é de cerca de R$ 330 milhões", diz o texto.
Se o projeto for para a frente, o preço total do conjunto de obras sociais, incluindo a revitalização de um conjunto habitacional do projeto Cingapura, novos mobiliários e a construção de 853 moradias, está calculado em R$ 200 milhões, segundo a própria Votorantim. O potencial construtivo a ser comprado é de 500 mil metros quadrados. Nos preços de hoje, a divisão daria R$ 400 por metro quadrado.
Oliveira defende que, com o pagamento de uma outorga onerosa mais cara, a prefeitura poderia multiplicar o número de beneficiários do programa habitacional por toda a macrorregião do Arco Pinheiros — localização estratégica que contém pilares do equipamento urbano municipal, como a Cidade Universitária da USP e a Ceagesp.
"A prefeitura deve fazer leilão de potencial construtivo não para resolver a situação de 800 famílias, mas de 4.300", afirma.
Oliveira diz que a Votorantim manipula a opinião dos beneficiários nas audiências públicas. "Eles falam 'vem cá, vocês vão ganhar apartamento, mas tem que ir na plateia aplaudir'". A empresa diz que a afirmação é caluniosa e afirma que, como parte interessada, os moradores da comunidade "puderam participar das várias etapas de discussão, com o mesmo direito que participaram moradores representados pela AVL [associação]".
Em nota, a Secretaria de Urbanismo e Licenciamento da gestão Ricardo Nunes (MDB) diz que o PIU Leopoldina é fruto de uma manifestação de interesse privado. "O projeto viabiliza uma alternativa habitacional com oferta de equipamentos públicos para as famílias que vivem em situação de extrema vulnerabilidade na região", diz.
"Após ser intensamente debatido com a população durante quatro anos e se materializar em um Projeto de Lei, em discussão na Câmara, o PIU se apresenta como uma solução para as graves questões de precariedade habitacional de três comunidades situadas em seu perímetro."
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