Gostaria de comprar um imóvel de R$ 2,2 milhões. Para isso, não quero vender meu imóvel alugado, pois penso nele como uma ajuda na aposentadoria. Ao mesmo tempo, não desejo perder minhas economias, pois já fiquei desempregado no passado e sofri muito com a falta de dinheiro guardado. Também não desejo comprometer minha aposentadoria.
Segundo pesquisa do portal Quinto Andar em conjunto com o Instituto Datafolha publicada em 2022, 87% dos brasileiros sonham em ter um imóvel próprio. Surpreendentemente, os respondentes priorizam a compra e quitação de um imóvel em relação a estabilidade financeira, religião, filhos e casamento.
Perceba que ter estabilidade financeira, que poderia ser entendida como algo anterior a aposentadoria, é menos importante que ter um imóvel.
Entretanto, essa não é a preferência de Alberto. Segundo ele: "Minha prioridade é aposentar com dinheiro". Ele prioriza ter uma aposentadoria de R$ 15 mil mensais no máximo aos 60 anos, mas também sonha em comprar outro imóvel.
Vamos entender se ele realmente precisaria escolher entre os dois, mas antes vamos apresentar melhor Alberto e seu dilema. Ele é internacionalista, tem 45 anos, casado, mas sem filhos.
Alberto colocou uma série de questões, mas a principal delas é o dilema que enfrenta: "Gostaria de comprar um imóvel de R$ 2,2 milhões. Para isso, não quero vender meu imóvel alugado, pois penso nele como uma ajuda na aposentadoria. Ao mesmo tempo, não desejo perder minhas economias, pois já fiquei desempregado no passado e sofri muito com a falta de dinheiro guardado. Também não desejo comprometer minha aposentadoria."
Alberto mora de aluguel e paga R$ 4.000 por mês. Entretanto, ele tem um imóvel de R$ 650 mil e recebe deste uma renda de aluguel de R$ 2.800 mensais.
Ele também tem investimentos financeiros que somam R$ 2 milhões e se declara um investidor conservador. Vamos conferir sua alocação e entender se ela está adequada ao seu perfil.
Metade de suas aplicações está no exterior em "savings account" (equivalente à nossa caderneta de poupança no Brasil). Este investimento rende próximo de 3,5% ao ano.
A outra metade está no Brasil e está dividida conforme a seguir: 65% em renda fixa por meio de títulos, fundos e previdência privada e 35% em fundos multimercados e de ações.
Essa não é uma carteira de um investidor conservador. Ter 50% em caderneta de poupança em dólar é correr o risco de dólar e não ser recompensado com juros. Também ter 17,5% em multimercados e ações diverge do conservadorismo.
Vamos entender como seu portfólio deveria estar alocado para que ele alcance a meta de ter uma aposentadoria com R$ 15 mil mensais.
Para que sua meta seja atingida, ele precisaria acumular um patrimônio de R$ 3,45 milhões até os 60 anos.
Nas simulações, considerei uma taxa de juros de IPCA + 4% ao ano isento de IR. Isso equivale a uma taxa de juros bruta de IR de IPCA + 5,3% ao ano, considerando uma inflação de 4% ao ano. Essa taxa de juros é factível atualmente tanto em títulos públicos quanto em CDB e está adequada a um investidor conservador.
Para alcançar esse patrimônio em 15 anos, Alberto precisaria de R$ 1,9 milhões hoje aplicados em investimentos com rendimento de IPCA + 5,3% ao ano bruto de IR. As aplicações atuais não conseguem assegurar este retorno.
Para garantir este retorno, sugiro que Alberto retorne com os recursos internacionais para o Brasil e aplique todo seu patrimônio financeiro em títulos, fundos e previdência de renda fixa remunerando uma taxa superior a IPCA + 5,3% ao ano.
Apenas assim, ele vai garantir sua aposentadoria de forma conservadora. Mas, e o sonho do imóvel?
Esse parece distante dentro da condição financeira de Alberto. Para não usar o patrimônio para aposentadoria, ele teria de usar financiamento imobiliário.
Fiz simulação de financiamento nas maiores instituições. Mesmo na mais barata, que foi a Caixa Econômica Federal (simulação abaixo), e utilizando a venda de seu imóvel atual como entrada o financiamento não cabe no orçamento de Alberto.
Considerei um financiamento de 15 anos, pois a partir dos 60 anos ele pretende se aposentar e sua renda cairia, podendo comprometer o pagamento.
Simulação - Caixa Econômica Federal
- Entrada: R$ 650 mil
- Valor a financiar das taxas: R$ 77,5 mil
- Valor a financiar do imóvel: R$ 1,55 milhão
- Valor total a financiar: R$ 1.627.500
- Prazo: 180 meses
- Taxa (a.a.): 10,3%
- CET (a.a.): 11,46%
- 1ª parcela: R$ 23.161,84
- Última parcela: R$ 9.115,83
O valor das parcelas do financiamento é superior a 30% de sua renda líquida de IR. Os bancos restringem financiamento com esta característica. Também, ele afirmou só ter condição de poupar entre R$ 5.000 a R$ 12 mil por mês.
Sem dúvida, é natural querermos morar em um imóvel muito confortável. Entretanto, devemos compreender se este imóvel está dentro de nosso orçamento.
Alberto tem uma renda de R$ 27 mil mensais. Portanto, o valor máximo de imóvel recomendado para ele seria próximo de R$ 1 milhão.
Logo, o valor do imóvel que Alberto pretende comprar parece muito elevado para seu orçamento e poderia comprometer o desejo de se aposentar com R$ 15 mil mensais até os 60 anos.
Como sua prioridade é a aposentadoria, o imóvel deve ser adiado até que a renda permita.
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