Em 2017, Leonardo DiCaprio fez uma visita secreta a Dubai para conhecer um novo empreendimento habitacional com benefícios exclusivos. Com 600 casas, 11 bio-domos e uma fazenda urbana que atravessa seu centro, o projeto conhecido como "The Sustainable City" (A Cidade Sustentável, em português) afirmava ser a comunidade mais ambientalmente sustentável do Golfo Pérsico e um modelo potencial para um futuro mais verde.
Sete anos e US$ 354 milhões em custos de construção depois, apenas algumas partes dessa afirmação foram realizadas.
A "The Sustainable City" agora tem cerca de 3.000 residentes e é um dos poucos projetos de baixo carbono em um dos climas mais severos do mundo.
Ela gera uma quantidade significativa de sua própria eletricidade e combina tecnologia com arquitetura tradicional para manter os residentes frescos e confortáveis sem maximizar o uso de energia.
Mas a cidade ainda não iniciou uma tendência. Após um impulso para o desenvolvimento mais verde no início dos anos 2000 e apesar de grandes promessas na conferência climática das Nações Unidas em Dubai no ano passado, os Emirados Árabes Unidos ainda carecem severamente de edifícios e comunidades que reflitam seus objetivos ambientais. A "The Sustainable City" deveria ser um modelo; ainda é apenas uma exceção.
"Houve um período em que havia o desejo de alcançar níveis de sustentabilidade de nível mundial", diz Karim Elgendy, membro associado do Centro de Meio Ambiente e Sociedade da Chatham House. "Eu não acho que isso exista mais. Isso exigiu a grande transformação da própria indústria da construção."
O período ao qual Elgendy se refere atingiu o pico em 2006, quando a Abu Dhabi anunciou planos de investir quase 20 bilhões de dólares em uma ideia conhecida como Cidade Masdar, um bairro de 6,5 quilômetros quadrados que seria quase neutro em carbono, graças à magia da energia limpa, ao design de edifícios certificados pelo LEED e a uma fazenda solar.
A Foster + Partners, a empresa de arquitetura por trás do design inicial da Cidade Masdar, se inspirou em cidades árabes e europeias medievais, apoiando-se em muita vegetação e sombra estrategicamente posicionada para manter os espaços frescos. O desenvolvimento estava programado para abrigar 50 mil residentes e foi apresentado como a primeira cidade do mundo com zero carbono e zero resíduos.
Enquanto a Cidade Masdar estava em construção, Faris Saeed, um engenheiro civil jordaniano e fundador da Diamond Developers, estava construindo arranha-céus na marina de Dubai.
Então, a crise financeira de 2008 atingiu, devastando muitos desenvolvedores e levando a cidade à beira da falência. O interesse diminuiu em navegar pelo custo e complexidade da construção sustentável, e a demanda fraca dos compradores limitou as ambições verdes incipientes dos desenvolvedores.
Saeed viu uma oportunidade. "Começamos a pensar, 'Como podemos construir um modelo único, possivelmente mais imune?'" ele diz. "Queríamos aperfeiçoar o desenvolvimento verde e sustentável, mas sabíamos que se não fosse comercialmente viável, não funcionaria."
Em 2012, a SEE Holding - empresa controladora da Diamond Developers, também de propriedade de Saeed - comprou um trecho de 460.000 metros quadrados no deserto nos arredores de Dubai, com planos de construir uma comunidade que se diferenciasse pelo design sustentável. Logo de início, houve obstáculos.
A SEE teve dificuldades para convencer os bancos a conceder empréstimos para o projeto assim que souberam sobre o aspecto da sustentabilidade. Saeed disse que frequentemente voltava aos banqueiros com garantias de que a Cidade Sustentável funcionaria exatamente como um desenvolvimento habitacional tradicional.
Mas os compradores também não se convenceram. Quando a Cidade Sustentável iniciou a construção em 2014, Saeed pendurou uma faixa do lado de fora do local de construção prometendo que não cobraria "taxas de serviço zero", que são semelhantes às taxas de condomínio que compensam os custos de manutenção. (A Cidade Sustentável aloca 40% da receita de seu shopping para cobrir a diferença.) Esse benefício funcionou: no momento em que a construção estava a todo vapor, 60% da Cidade Sustentável já havia sido pré-vendida.
Os residentes começaram a se mudar para a comunidade em 2016, mas outro benefício veio quatro anos depois, quando o HSBC alocou seus primeiros "empréstimos verdes" nos Emirados Árabes Unidos para proprietários da Cidade Sustentável.
Os empréstimos oferecem um desconto na taxa de juros de 0,25% para propriedades que atendem a certos critérios sustentáveis e uma redução de 50% nas taxas de processamento do banco, de acordo com o credor. Saeed diz que muitos dos proprietários atuais compraram após morar lá por vários anos como inquilinos.
Hoje, a Cidade Sustentável está totalmente ocupada, com uma lista de espera de três anos para famílias que desejam se mudar para lá. (Saeed ainda possui 10% das casas, que estão alugadas.) Ao lado de suas 500 casas e 89 apartamentos, o desenvolvimento possui uma escola, espaço comercial e clube equestre, além de uma das maiores escolas da região para crianças autistas. Sua fazenda urbana e 11 bio-domos produzem alimentos que são vendidos para restaurantes e supermercados próximos.
Aproximadamente 80% da Cidade Sustentável é livre de carros, com caminhos pavimentados para ciclismo e buggies elétricos compartilhados para viagens entre as casas. Aglomerados de casas compartilham estacionamentos - sombreados com painéis solares - nas extremidades do desenvolvimento, o que significa que os moradores devem caminhar até seus carros, mesmo durante os verões quentes e úmidos de Dubai. (Muitos desenvolvimentos habitacionais na cidade incluem estacionamento subterrâneo ou estacionamento em frente à vila.)
Ao longo do desenvolvimento, a arquitetura é voltada para reduzir a luz solar direta e garantir isolamento adequado. Saeed diz que seus prédios usam 40% menos água graças a dispositivos especiais, resultando em 30% menos esgoto.
Uma usina de biogás converte resíduos orgânicos em energia, e painéis solares são instalados em todos os telhados. O desenvolvimento gera 80% de sua própria energia no inverno e 40% no verão, quando a temperatura rotineiramente ultrapassa 45°C.
"Começamos com o financeiro", diz Saeed sobre sua abordagem aos compradores. "A preocupação número 1 das pessoas é o dinheiro, depois vêm as preocupações sociais e ambientais."
Os Emirados Árabes Unidos também evoluíram desde a estreia da Cidade Sustentável. O país se comprometeu a atingir emissões líquidas zero até 2050 e anunciou planos de investir até US$ 54 bilhões em energias renováveis até 2030. Abandonou alguns subsídios aos combustíveis, começou a promover o transporte público e introduziu um imposto corporativo.
Quando a COP28, a conferência climática da ONU, ocorreu em Dubai no ano passado, foi liderada por Sultan Al-Jaber, que também dirige a Abu Dhabi National Oil Co. Apesar das críticas por sua nomeação, a cúpula terminou com o primeiro acordo para afastar-se dos combustíveis fósseis.
Esse ímpeto será crucial à medida que o planeta continue a se aquecer, com os países do Conselho de Cooperação do Golfo aquecendo cerca de duas vezes mais rápido que a média global. Os Emirados Árabes Unidos têm a segunda maior pegada de carbono per capita do mundo, atrás apenas do vizinho Catar.
O design de construções sustentáveis se tornará cada vez mais importante à medida que os formuladores de políticas e líderes empresariais são encarregados de reduzir o consumo de energia em uma região onde até 70% da eletricidade é destinada a resfriar as casas.
Mas os Emirados Árabes Unidos ainda têm um longo caminho a percorrer. A Abu Dhabi Future Energy Company, que opera projetos de energia renovável nos EUA, Reino Unido e Emirados Árabes Unidos, ocupa o 62º lugar no mundo entre as empresas de energia renovável, de acordo com a BloombergNEF.
A Cidade Masdar, ainda conspicuamente vazia, lança uma sombra igualmente longa sobre o histórico verde dos Emirados Árabes Unidos. E a Cidade Sustentável em grande parte se destaca como um desenvolvimento povoado construído com a vida mais verde em mente. Elgendy, da Chatham House, diz que o modelo não é facilmente escalável, em grande parte devido às limitações no uso de carros.
"A Cidade Sustentável encontrou uma oportunidade em um certo tipo de inquilino e a apresentou como um estilo de vida", diz ele. "Eu não acho que um residente típico de Dubai seja seu cliente típico. Sem os incentivos políticos, é difícil ver outros desenvolvedores fazendo mais."
O governo de Dubai deu a entender que regulamentações futuras tornariam a indústria mais sustentável, diz Tatjana Lescova, diretora associada de classificações corporativas na S&P Global. Mas para os desenvolvedores, requisitos ambientais mais rigorosos poderiam representar custos adicionais, obstáculos administrativos e desafios técnicos.
A demanda por espaços comerciais certificados pelo LEED tem crescido na cidade, de acordo com um relatório de novembro do CBRE Group Inc. Isso reflete em grande parte uma busca por qualidade: em Dubai, escritórios com certificação LEED alugam por cerca de 34% a mais do que aqueles sem, de acordo com o relatório.
Cerca de 24% da área locável bruta dos ativos monitorados pelo CBRE na cidade agora é certificada pelo LEED - um total de 12,2 milhões de pés quadrados. Até o terceiro trimestre, a taxa média de ocupação para esses ativos era de 96%, acima dos 91% do ano anterior.
Saeed diz que está planejando outro desenvolvimento em Dubai, embora não tenha fornecido detalhes ou um cronograma. A SEE Holding também está replicando seu modelo em outros lugares, construindo comunidades semelhantes em Abu Dhabi, Sharjah e Omã - com um total de cerca de 3.850 casas em planejamento ou em construção e 4 bilhões de dirhams (US$ 1 bilhão) em pré-vendas em todos os projetos em andamento.
O desenvolvimento de Omã produzirá toda a sua própria energia a partir de fontes renováveis, diz Saeed. Também produzirá 70% de sua própria comida e reciclará toda a sua própria água.
Para financiar esses esforços de expansão, a SEE está planejando uma oferta pública inicial de seu negócio, incluindo a Cidade Sustentável, de acordo com pessoas familiarizadas com o assunto. No final do ano passado, a empresa estava considerando bancos, incluindo Barclays Plc e Citigroup Inc., para trabalhar na IPO, que também incluiria suas unidades de engenharia, design e consultoria. Detalhes como o tamanho e o momento da transação ainda estão sendo discutidos e podem mudar, disseram as pessoas.
A SEE também está considerando parcerias para projetos nos EUA, Europa e África, e Saeed diz que espera concluir um acordo em Chipre nos próximos meses. Para persuadir parceiros e potenciais compradores, ele está focado em manter os custos de construção alinhados com os de empreendimentos tradicionais. A SEE também está oferecendo aluguéis de curto prazo para combater o aumento dos preços das casas.
Mas Elgendy adverte que há mais batalhas difíceis pela frente. "Na verdade, é um trabalho bastante árduo. Mesmo com todas as tecnologias inteligentes, todas as técnicas arquitetônicas passivas que reduziriam a necessidade de ar condicionado em primeiro lugar, a quantidade de ar condicionado necessária para o conforto ainda é muito alta para que alguns painéis solares possam gerenciar", diz ele. "Há um limite para a sustentabilidade e as emissões de carbono no Golfo em geral."
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