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Cristiana Fortini

A nova lei que prevê desconto de 25% na venda de imóveis da União é adequada? NÃO

Redação imprecisa gera avalanche de dúvidas sobre o valor da avaliação

Cristiana Fortini

No último dia 10 de junho, foi publicada a lei 14.011/20, resultado da conversão da medida provisória 915/19. Seu objetivo central é aprimorar os procedimentos de gestão e alienação dos imóveis da União.

Chama atenção a intenção em acelerar e flexibilizar o procedimento que conduz à alienação. Não se transferem bens públicos imóveis sem que se observem passos importantes com realce para a avaliação e a licitação, como regra.

Cristiana Fortini — Doutora em direito e professora de direito administrativo da UFMG e das Faculdades Milton Campos; é vice-presidente do Instituto Brasileiro de Direito Administrativo (IBDA)
Cristiana Fortini, vice-presidente do Instituto Brasileiro de Direito Administrativo (IBDA) - Arquivo pessoal

Ao já existente artigo 24-A da lei 9.636/98, foram acrescidos alguns parágrafos pela lei 14.011/20. O “caput” já permitia a venda direta de bens na hipótese de concorrência ou leilão desertos (sem interessados) ou fracassado (houve interessados, mas nenhum vencedor).

O novo parágrafo 1º prevê, diante da mesma realidade (licitações desertas ou fracassadas), a possibilidade de se realizar um segundo certame com desconto de 25% sobre o valor de avaliação vigente.

A hipótese de venda direta é mencionada apenas no parágrafo 2º, que a condiciona a um segundo procedimento licitatório “mal sucedido” (o parágrafo 1º).

A principal observação diz respeito ao percentual de 25% de desconto sobre o valor da avaliação vigente. Deve se destacar a imprecisa redação, que gera uma avalanche de dúvidas, impossíveis de serem todas elas expostas aqui.

O que se pode afirmar, a partir do texto legal, é que o parágrafo 1º do artigo 24-A prevê a incidência do desconto de 25% no valor do bem, para fins da segunda licitação.

A diminuição do valor do bem impulsionaria a atratividade do certame, potencializaria a participação e facilitaria a consumação da venda. Mas essa lógica é aderente apenas aos casos de certames desertos, assim definidos pela ausência de interessados. Casos de licitação fracassada —assim conceituada quando comparecem interessados, mas nenhum se consagra vencedor— não deveriam autorizar o desconto. Afinal, se houve participantes é sinal de que o mercado não foi refratário à avaliação original do bem.

A isso se soma o fato de que a lei estabelece, tanto na segunda licitação quanto na venda direta, um percentual de 25% como desconto aplicável. Pela literalidade dos dispositivos (parágrafos 1º e 2º do artigo 24-A), não se trata de teto máximo. Se assim fosse, os gestores poderiam analisar o apetite do mercado e então quantificar, motivadamente, o percentual, limitado a 25%.

Claro que se pode cogitar de uma infelicidade do legislador que desejava apenas impor um limite, sem, contudo, ditar um único percentual. Claro que se pode interpretar que quem pode o mais, pode o menos.

Mas, na literalidade da regra, o desconto é de 25%, e não de até 25%, o que soa inapropriado porque impede que a União possa eventualmente alcançar o resultado desejado (venda) com menor sacrifício, o que privilegiaria o interesse público.

A situação assume um ar ainda mais curioso quando se verifica que o mesmo legislador prevê, para o caso de leilão eletrônico, descontos sucessivos até 25%.

Ora, qual a explicação possível para que em casos de concorrências/leilões presenciais ou vendas diretas o desconto seja de 25%, enquanto esse mesmo percentual é o ponto de chegada para descontos em leilões eletrônicos? Falha de redação?

O problema não está em se reduzir o valor do bem. O incômodo está em cravar um único percentual como o adequado, desprezando as circunstâncias várias do caso concreto. O incômodo está em prever um “até” apenas para leilões eletrônicos. O incômodo, enfim, está em se tratar licitações desertas e fracassadas como se traduzissem, nos dois casos, uma reação do mercado ao valor inicial.

Cristiana Fortini

Doutora em direito e professora de direito administrativo da UFMG e das Faculdades Milton Campos; é vice-presidente do Instituto Brasileiro de Direito Administrativo (IBDA)

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