Uma cidade é definida não apenas por um ambiente físico construído, cercado por edifícios de concreto, avenidas e viadutos, mas também por uma estrutura social vinculada às interações entre pessoas —e entre espaços e pessoas—, nas áreas urbanas. Dessa forma, o ambiente físico das cidades, e a forma como ele é produzido e operado, tem consequências significativas na formação de sua estrutura social.
Entretanto, é preciso ressaltar que as cidades, mesmo que construídas de forma idêntica, se diferenciariam umas das outras, pois o comportamento das pessoas está vinculado diretamente a costumes, tradições e sentimentos inerentes e transmitidos pela tradição. A cidade não é, em outras palavras, apenas um modelo físico de construção artificial. Ela está envolvida nos processos vitais das pessoas que a compõem e também é, por conseguinte, produto da natureza humana.
Por outro lado, reconhecer que as cidades têm efeitos importantes na vida das pessoas nos leva a compreender que a adoção de diferentes caminhos para sua construção, operação e funcionamento produzirá diferentes resultados na estrutura social dessas áreas urbanas. Assim, a conjunção do modelo de desenvolvimento físico da cidade, com as características culturais e comportamentais de sua população, constituirá a base de sua estrutura social.
Estamos falando sobre desenvolvimento, uso do solo, áreas verdes, infraestrutura urbana, transporte, adensamento e habitação. Aspectos fortemente relacionados com a estruturação da cidade e com o mercado imobiliário, setor econômico importante, que ajuda a materializar os espaços urbanos, utilizando os conceitos e os regramentos instituídos pelos planejadores.
O mercado imobiliário é responsável pela ocupação de uma parte considerável do tecido urbano. Por meio da segmentação de demandas específicas, esse setor desempenha papel central na formação da estrutura social urbana, possibilitando a ocupação dos espaços por grupos específicos e em locais determinados. Esse contexto ganha relevância à medida que a natureza do desenvolvimento urbano sofre mutações, e as decisões dos atores do setor privado passam a ter um papel cada vez maior na formação dessa estrutura social.
É importante ter em conta que a diferenciação socioespacial do tecido urbano é criada muito mais por situações econômicas, e aquelas induzidas pelo planejamento, do que pela preferência das pessoas.
Diretrizes financeiras e governamentais regulam, portanto, a dinâmica da urbanização. Dessa forma, os indivíduos têm de adaptar suas preferências ao que é oferecido, em condições que se ajustem à capacidade de pagamento.
A criação do espaço urbano não é uma atividade neutra do ponto de vista da estrutura social, e a oferta de produtos imobiliários vinculada a questões econômicas e regramentos urbanísticos tem extrema relevância nesse processo. Atendidas as necessárias condições de contorno, os empreendedores podem criar uma grande diversidade de "produtos" para atender a toda gama de potenciais segmentos do mercado residencial, por exemplo, possibilitando uma distribuição socioespacial na cidade, que contribui para a formação de sua estrutura social.
Empreendimentos de grande escala podem ir além e moldar o conjunto de externalidades que afetam a moradia, definindo as suas características principais e o padrão de infraestrutura, incluindo parques, escolas, centros de comércio e negócios. Ou seja, eles podem criar sua própria localização, com um amplo escopo para influenciar a estrutura social da cidade.
Alguns empreendimentos residenciais são particularmente relevantes por conseguirem segmentar a população, em um espaço específico, por renda, posição social e estilo de vida. Entretanto, parece cada vez mais claro que essa segmentação não é um padrão desejável para a construção de uma sociedade saudável, e deveria haver um regramento urbanístico adequado que permitisse ao mercado utilizar esse potencial para a criação de uma estrutura mais diversa do ponto de vista social.
O desenvolvimento urbano é um processo complexo, dinâmico e regional. Isso sugere que as abordagens para a análise de como os empreendedores imobiliários podem contribuir para a fabricação do espaço urbano, com resultados significativamente positivos para a estrutura social das cidades, deve entrar no foco dos debates.
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