Oferta em alta e juros baixos atraem investidores para leilão de imóveis

Com o mercado imobiliário em recuperação, a expectativa é de uma valorização desses ativos nos próximos anos

Fernanda Lacerda
São Paulo

O mercado de leilão de imóveis encontra-se em um cruzamento perfeito: ao mesmo tempo em que a oferta de propriedades ainda é grande, as taxas de juros em baixa repelem investidores de aplicações conservadoras em poupança e atraem compradores interessados em financiamentos mais baratos.

De acordo com Henri Zylberstajn, leiloeiro da Sold Leilões, este mercado cresceu mais de 300% em 2019, em comparação com o ano anterior. “Com a melhora da economia, você tem mais gente com condições de comprar, mas como essa melhora é muito recente, você ainda tem muito reflexo de retomada de imóvel por causa da crise”, afirma.

Na Lance no Leilão, o número de imóveis leiloados este ano aumentou em 60% na comparação com o ano anterior. Na Mega Leilões, o crescimento foi de 20%.

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Vista aérea do Grand Reserva Paulista, em Pirituba, na zona norte de SP - Gabriel Cabral - 4.abr.19/Folhapress

O arremate de imóveis para investimento tem se tornado especialmente atrativo, uma vez que as taxas de juros em baixa reduzem a rentabilidade de aplicações financeiras mais conservadoras, incentivando investidores a buscarem outras formas de fazer render seu dinheiro.

Com o mercado imobiliário em recuperação, a expectativa é de uma valorização desses ativos nos próximos anos, diz Fernando Cerello, leiloeiro da Mega Leilões. Para além desse movimento geral da economia, outros fatores como mudanças em leis de zoneamento e obras de infraestrutura urbana também apontam para uma alta de preços.

Zylberstajn, por exemplo, indica a procura por imóveis grandes —de três a quatro dormitórios— com vaga de garagem em áreas próximas a corredores de tráfego, tipo de propriedade que deve rarear na capital paulista em função de mudanças na lei de zoneamento nos últimos anos.

“Existem determinados tamanho de apartamento em certas regiões que nunca mais vão ser lançados. Isso tende a valorizar os leilões a partir do momento que aparece um disponível”, afirma o leiloeiro.

Nos leilões, os imóveis são comprados por com um desconto médio de 35%, mas que pode ser ainda maior. No entanto, o comprador deve ficar atento, porque quanto maior o desconto, em geral mais problemas o imóvel apresenta.

Uma das principais dores de cabeça para quem adquire um imóvel em leilão é a permanência do morador na propriedade. Caso ele se negue a sair, recorrendo na Justiça contra o despejo, a ação pode se desenrolar por anos. 

A recomendação nesses casos é que o comprador busque se informar sobre a situação do imóvel e, caso esteja ocupado, estime os custos com uma batalha judicial. Dependendo do caso, o acréscimo desses gastos supera o desconto oferecido no leilão.

O tempo de espera para tomar a posse efetiva do imóvel, a depender do desconto, costuma valer mais a pena para quem compra para investir. Quem tem pressa, como é comum no caso de quem adquire para morar, deve procurar imóveis já decoupados —mas, mesmo nesses casos, a espera para mudar leva em média de 3 a 5 meses, diz Zylberstajn.

Esse tipo de imbróglio é mais comum em leilões judiciais —aqueles frutos de processos na Justiça, como uma ação do condomínio contra um proprietário por inadimplência. Já nos leilões extrajudiciais, modalidade comumente usada por bancos para vender imóveis retomados de mutuários inadimplentes, as pendências costumam ser menores e explicitadas nos editais, de acordo com os leiloeiros.

O potencial comprador também deve ficar atento para eventuais dívidas, como falta de pagamento de condomínio e IPTU, e com outros custos de aquisição, como a taxa paga ao leiloeiro e as despesas com registro em cartório.

Do lado do comprador final, a queda nas taxas de juros e as novas modalidades de financiamento, como a corrigida pela inflação (IPCA), linha comercializada pela Caixa e Banco do Brasil, têm facilitado a aquisição de imóvel.

 

Dicas para comprar um imóvel em leilão

  1. Leia atentamente o edital. Nele constam informações sobre a propriedade, taxas, prazos e eventuais pendências. Caso haja discrepâncias entre o que foi descrito no edital e o cobrado do consumidor, ele pode procurar órgãos de defesa, como o Procon

  2. Busque visitar o imóvel. Mesmo que ele esteja ocupado, vá até o bairro ou condomínio e tente conversar com vizinhos e síndicos

  3. Procure a administradora do imóvel. Eventuais dívidas de condomínio serão informadas por ela

  4. Pesquise os preços. Faça uma avaliação do valor médio dos imóveis da região e, se a intenção for comprar para locar, se informe sobre os valores médios cobrados na área para o mesmo perfil de imóvel

  5. Busque assessoria jurídica para imóveis com muitas pendências. Caso ele esteja ocupado, com muitas dívidas de condomínio e IPTU, é melhor buscar um advogado especializado para estimar custos e tempo de processos judiciais

  6. Informe-se sobre o leiloeiro. Busque sites confiáveis, com boa reputação e credibilidade. Faça um cadastro nas empresas e monitore os anúncios

  7. Fale com o banco. Caso pretenda financiar o imóvel, faça uma avaliação prévia de crédito com diferentes instituições financeiras

  8. Calcule seus gastos. Para além do valor de arremate, há custos com taxas, impostos, registro em cartório e eventuais reformas. Dependendo do caso, o desconto no leilão pode não valer a pena

  9. Defina seu propósito. Se a compra for um investimento, eventuais demoras e processos judiciais podem não ser um problema, mas se a intenção for moradia, é melhor buscar imóveis já desocupados

  10. Fique de olho em oportunidades. Mudanças na lei de zoneamento e melhores de infraestrutura podem valorizar —ou depreciar— certos tipos de planta e regiões

Carla Umino, leiloeira da Lance no Leilão, acrescenta ainda que a entrada de fintechs nesse mercado também tem aumentado a concorrência.

O consumidor, no entanto, precisa ir com calma e buscar fazer uma avaliação prévia com os bancos para saber quanto de crédito poderá ter, recomenda Ione Amorim, economista do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec). 

“Ainda é um mercado mais favorável para quem paga à vista. É sempre um risco você contar com a compra via leilão achando que vai ter financiamento, porque às vezes o banco pode negá-lo quando fizer a avaliação do imóvel”, diz.

Caso o interesse do comprador seja por um imóvel ainda ocupado, com pendências na Justiça, Amorim recomenda ainda a procura de uma assessoria jurídica especializada em leilões. Outra via são associações de mutuários, que podem oferecer orientações a custos mais baixos.

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