Em um momento de economia com juros e inflação em alta, comprar imóveis com descontos que vão de 15% a até 50% pode parecer um milagre, mas é o que promete o mercado de imóveis em situações especiais.

O termo é usado para se referir àquelas unidades que foram retomadas pelos bancos por falta de pagamento de financiamento imobiliário ou outro empréstimo no qual a casa era a garantia, e também para imóveis envolvidos em ações judiciais, como disputas familiares e trabalhistas.

Antes restrito às empresas de leilão, esse mercado tem se tornado mais acessível por meio de plataformas virtuais, que facilitam a entrada de pequenos investidores ou até de quem deseja comprar um imóvel desse tipo para morar.

A Resale é uma delas, e existe desde 2015, mas ganhou escala nos últimos três anos, segundo Igor Freire, diretor de receitas da empresa. Eles têm exclusividade sobre o estoque de imóveis retomados do Banco do Brasil e também publicam ofertas do Santander, consórcio Embracon e BTG —que se tornou sócio do negócio.

A plataforma já fez a venda de imóveis retomados em 450 cidades do país, e as unidades são de todos os perfis: de um terreno de R$ 8.000 e casas populares de R$ 50 mil até residências de R$ 1 milhão e fazendas de R$ 35 milhões.

Os imóveis estão em leilão ou para venda direta, o que pode ser feito depois que dois leilões são realizados e a propriedade não é arrematada.

Do total do estoque, cerca de 65% está ocupado por moradores no momento da venda. São esses imóveis que recebem mais desconto, já que o novo proprietário vai ter que se encarregar de esvaziar a propriedade, por meio de um acordo ou de uma ação na justiça.

Freire enxerga o despejo como uma forma de manter o sistema de financiamento imobiliário operando. "Estamos fazendo com que esse ciclo econômico aconteça, porque se o banco não consegue retomar, ele para de emprestar dinheiro", diz. "Muita gente acha chato retomar o imóvel de uma família, mas alguém precisa fazer esse trabalho."

Wanderley Gavassoni, 58, investidor imobiliário de Serra (ES), já comprou 13 imóveis pela Resale, para depois vender ou alugar, e conhece bem as dificuldades de um processo de desocupação. O mais rápido que conseguiu foi desocupar o imóvel em 60 dias, depois de oferecer dinheiro ao morador para que se mudasse, mas também já esperou um ano, quando os residentes tentaram anular a venda na justiça.

Enquanto aguarda a desocupação, o novo proprietário já é responsável pelas contas de condomínio. Antes de comprar um imóvel assim, é preciso levar em conta esse gasto em potencial, além de honorários de advogados e o custo do tempo em que o imóvel ficará parado, sem poder ser locado ou vendido, enquanto a desocupação não acontece.

"Não é tranquilo, é muito complicado", diz. Ele prefere comprar imóveis desocupados, mas nem sempre é possível.

Gavassoni tem sentido o aumento do interesse por esse tipo de propriedade. "Tem alguns imóveis muito disputados, cresceu muito a procura, mais gente veio investir em imóveis porque é algo seguro, que não se deteriora fácil".

Ele afirma conseguir comprar as propriedades com desconto de 30% sobre a avaliação, o que faz o negócio ser rentável.

A Rooftop é outra plataforma que vende esse tipo de imóvel, mas funciona com um sistema um pouco diferente. Eles compram as propriedades e já resolvem as questões jurídicas, como impostos atrasados e desocupação, antes de revender. Por lá, os imóveis chegam a ter um desconto de 15%.

Apesar do deságio menor, o cliente não corre o risco de ter sua compra contestada pelo antigo proprietário, nem precisa arcar com outros custos tradicionais desse mercado, explica Daniel Gava, fundador e diretor-executivo.

"A gente se propõe a transformar um ativo não-líquido, problemático, em um ativo imobiliário comercializável, devolvendo esse imóvel para a sociedade", afirma.

A empresa foi fundada no começo do ano passado e investe em cidades com mais de 200 mil habitantes. Já estão presentes em 42 delas.

Além da comercialização desses imóveis, a Rooftop tem um programa para comprar casas de pessoas que estão com dívidas, colocar os antigos proprietários para morar de aluguel na residência e depois dar a eles opção de recompra, chamado InCasa.

Nas duas modalidades, os recursos para comprar os imóveis vêm de um fundo imobiliário, fechado para investidores profissionais. "Temos planos futuros de fazer distribuição a mercado, para pessoa física", diz.

Para quem quer comprar, é importante olhar com cuidado a documentação.

Marcelo Valença, advogado especializado em direito imobiliário e sócio-fundador da Valisa Business Intelligence, aconselha a pesquisar o antigo proprietário, olhar o cadastro de devedores da Justiça do Trabalho, e puxar o cadastro do imóvel na prefeitura, para ter certeza sobre o motivo pelo qual a propriedade foi à leilão e se há dívidas de impostos e condomínio.

Ele alerta ainda que se o proprietário deixou de arcar com o financiamento é possível que também não estivesse cuidando da manutenção da propriedade. "O preço é sempre em função do risco, se o valor está baixo, o imóvel pode estar ruim", diz.

Quem quiser investir em imóvel retomado não precisa contratar advogado, diz Valença, mas é bom ser assessorado por um profissional que conheça o sistema, como um corretor imobiliário.