A crise financeira atravessada pelas empresas do setor de varejo como Americanas, Marisa e Tok&Stok, em meio a um cenário de juros altos e baixo crescimento econômico, tem se refletido também no mercado de fundos imobiliários.
Com dificuldades para cumprir com todas as suas obrigações frente ao acúmulo de dívidas, as empresas deixaram de quitar parcelas dos alugueis de galpões e lojas e que compõem a carteira de alguns dos principais fundos imobiliários do mercado.
É o caso do Vinci Logística Fundo de Investimento Imobiliário (VILG11), com patrimônio de aproximadamente R$ 1,7 bilhão distribuído entre 157 mil cotistas.
O fundo informou no dia 15 de fevereiro ter ajuizado uma ação de despejo contra a Tok&Stok, pela falta de pagamento do aluguel de janeiro do imóvel "Extrema Business Park I", localizado no município mineiro de Extrema.
O aluguel representa cerca de 14% da receita do fundo como um todo, e a falta de pagamento causou um impacto relevante na distribuição de dividendos, um dos principais chamarizes da categoria. Após ter pago um dividendo de R$ 0,67 por cota em janeiro, a remuneração caiu para R$ 0,53 em fevereiro, uma queda de quase 21%.
No dia 7 de março, a gestora responsável pelo fundo, a Vinci Real Estate, informou que a Tok&Stok quitou o aluguel de fevereiro, porém, seguiu com o pagamento referente a janeiro em aberto e, por isso, a ação de despejo ainda segue em andamento.
Apesar da situação em que se encontra, o VILG11 está presente na carteira recomendada de fundos imobiliários do Itaú BBA.
Analista de fundos imobiliários do Itaú BBA, Marcelo Potenza afirma que, apesar da inadimplência da Tok&Stok, e de uma exposição residual de 3% a Americanas, o fundo tem um portfólio com 16 galpões de alta qualidade e bem localizados, e conseguiria encontrar novos locatários sem maiores problemas, no caso de algum dos inquilinos seguir inadimplente por mais tempo.
O analista acrescenta que, após o caso da Tok&Stok, o banco passou a buscar uma diversificação maior da carteira e incluiu entre as recomendações aos investidores o Kinea Renda Imobiliária (KNRI11), que soma R$ 3,9 bilhões de patrimônio e cerca de 242 mil cotistas.
Em 17 de fevereiro, contudo, dia seguinte à inclusão na carteira, o fundo da Kinea informou não ter recebido o valor do aluguel devido pela Marisa do mês de janeiro, referente ao CD Itaqua, centro de distribuição em Itaquaquecetuba, em São Paulo.
A receita do contrato da varejista representa somente 4% da receita do fundo, e não foi suficiente a ponto de causar um impacto negativo na distribuição de dividendos no valor de R$ 0,95 por cota relativos a fevereiro. "O fundo da Kinea mostra a força de uma carteira diversificada. É preciso olhar o portfólio como um todo", diz o analista do Itaú BBA.
Ainda no dia 17 de fevereiro, o fundo de investimento imobiliário Brasil Varejo (BVAR11), com cerca de 70 cotistas e R$ 740 milhões de patrimônio, também informou não ter recebido o aluguel de janeiro da Marisa. Nesse caso, no entanto, a varejista é responsável por cerca de 80% da receita imobiliária do fundo, com a inadimplência acarretando em um impacto negativo no resultado do fundo de R$ 5,95 por cota.
Administradora do BVAR11, a Rio Bravo disse em comunicado que "não recebeu nenhuma comunicação prévia da locatária sobre o não pagamento", e que está adotando as medidas cabíveis para a cobrança e a preservação dos direitos do fundo e de seus cotistas. Procurada, a Rio Bravo informou que não comentaria.
"A companhia está em processo de aprimoramento do seu modelo de negócios e decidiu priorizar pagamentos e/ou renegociar contratos, afetando aluguéis (predominantemente dos imóveis pertencentes ao grupo de controle da companhia). Em breve os pagamentos serão normalizados", informou a Marisa em nota.
O analista do Itaú BBA diz que, apesar do quadro de inadimplência entre algumas inquilinas, ainda apoia a tese de galpões logísticos, frente ao crescimento do comércio eletrônico na esteira da pandemia, mas reconhece também que não é possível descartar novos impactos negativos para os fundos imobiliários ante a situação de dificuldade financeira atravessada pelas varejistas.
"O mercado vai dar mais atenção para a diversificação e para portfólios com imóveis de qualidade e bem localizados."
Em relação à Americanas, que entrou com um pedido de recuperação judicial, Potenza diz que tem na carteira recomendada de fundos imobiliários do Itaú BBA os fundos VBI Logístico (LVBI11), com 65 mil cotistas e R$ 1,4 bilhão de patrimônio, e o Bresco Logística (BRCO11), que tem 112 mil cotistas e R$ 1,8 bilhão de patrimônio.
No caso do LVBI11, a Americanas não efetuou o pagamento integral do aluguel de janeiro, que corresponde a aproximadamente R$ 0,07 por cota, sendo que o montante pago foi de R$ 0,04. O Bresco Logística, por sua vez, informou que consta na lista de credores apresentada pela Americanas no processo de recuperação judicial, com créditos no valor de aproximadamente R$ 670 mil.
A receita oriunda dos imóveis locados à Americanas, no entanto, é de aproximadamente 7% e 3%, respectivamente e, por mais que a situação da varejista obviamente não seja positiva para os fundos, o tamanho reduzido da exposição fez com que o Itaú BBA optasse por mantê-los na carteira recomendada, por considerar os portfólios e a gestão de boa qualidade, com capacidade para mitigar os efeitos negativos, afirma Potenza.
O analista do Itaú BBA diz ainda que a VBI Real Estate, gestora do LVBI11, chegou a entrar com uma ação de despejo contra a Americanas por causa da falta de pagamento do aluguel do imóvel ocupado em Salvador. Em um primeiro momento, a Justiça decretou o despejo da varejista, mas a decisão acabou sendo posteriormente revertida. O fundo informou que prosseguirá com as medidas cabíveis visando o prosseguimento da ação.
Analista de fundos imobiliários da XP, Maria Fernanda Violatti diz que, entre os principais fundos do mercado, o Max Retail (MARX11) é o que tem a maior exposição à Americanas, de aproximadamente 34% da receita, com lojas ocupadas pela varejista em Taguatinga (DF), Vitória (ES), Belém (PA) e Maceió (AL). O fundo soma cerca de 4,2 mil cotistas e R$ 140 milhões de patrimônio.
Administrado pelo BTG Pactual, o MARX11 informou em 15 de fevereiro que a Americanas não efetuou o pagamento integral do aluguel de janeiro. O valor representa aproximadamente R$ 0,53 por cota, sendo que o montante pago corresponde a aproximadamente R$ 0,28.
"A administradora informa que está acompanhando ativamente os desdobramentos do caso de Recuperação Judicial da Americanas S.A. para tomar todas as medidas cabíveis", disse o banco em comunicado. Procurado, o BTG Pactual informou que não iria comentar.
"A Americanas informa que segue avançando no desenho de um acordo com os seus credores", informou a varejista em nota, na qual diz também que os pagamentos devidos seguem em regime de normalidade para eventos posteriores ao início da recuperação judicial.
"A companhia reforça que os valores de aluguéis vencidos e não pagos até a data do pedido da Recuperação Judicial constituem dívidas que seguirão as exigências do processo, que a impede de efetuar pagamentos cujo evento de origem seja anterior ao início do pedido realizado", acrescenta a varejista.
"Importante lembrar que, quando falamos de fundos imobiliários, estamos falando de ativos reais que são os imóveis e que possuem um valor intrínseco, o que é bem diferente de analisar uma operação isolada de uma empresa", afirma a analista da XP.
Por isso, acrescenta a especialista, por mais que algumas varejistas estejam enfrentando uma situação difícil neste momento, os gestores dos fundos têm a prerrogativa de entrar com uma ação de despejo e, se o imóvel for bem localizado e de alta padrão, devem conseguir encontrar novos locatários sem grande dificuldade.
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