Comprar um imóvel na planta pode sair mais em conta, porém, exige cautela extra. Na prática, o comprador vai financiar um empreendimento, pagando a construção da casa ou do apartamento para construtora que fará a obra. Em compensação, comprará a casa própria por um valor menor do que o cobrado pelo imóvel já pronto.
Como o imóvel ainda não foi construído, o comprador tem flexibilidade para adaptar o fluxo de pagamento de acordo com o seu planejamento financeiro. Em geral, é preciso pagar 30% do valor do bem até o apartamento ficar pronto, o que leva, em média, três anos.
Essa entrada é dividida em parcelas mensais, semestrais ou anuais reajustadas pela inflação. Os outros 70% podem ser financiados direto com a construtora ou com um banco após a entrega das chaves.
A compra do imóvel na planta começa na análise sobre o momento econômico do país e do mercado imobiliário. Para quem vai financiar o pagamento, que é o caso da maioria dos brasileiros, é importante considerar que o crédito com o banco só será concedido quando o imóvel for entregue pela construtora.
Isso significa que os juros do financiamento podem mudar no período, deixando o crédito menos acessível, como ocorreu na pandemia de Covid-19, quando a Selic, taxa básica de juros da economia, saltou de 2% em agosto de 2020 para 13,75% em agosto de 2022, permanecendo assim até junho de 2023. Recomenda-se ter um plano B.
Outro cuidado é com as propagandas dos imóveis. O preço anunciado costuma ser para o caso de pagamento à vista. Quando o imóvel é pago a prazo, o valor muda.
Na compra de imóvel na planta há ainda a atualização das parcelas ao longo da obra pela inflação medida pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), usada para cobrir reajustes nos preços do material de construção e da mão de obra. Na pandemia, por exemplo, os custos da construção dispararam, encarecendo o valor total do imóvel em cerca de 30% entre 2019 e 2022.
Caso more de aluguel, redobre a atenção sobre quanto irá investir até a entrega das chaves da sua casa própria. Se no meio do processo precisar desistir da compra, não receberá o valor total já pago. Pela Lei do Distrato, os clientes que desistirem da compra de um imóvel negociado na planta têm o direito de receber 50% do valor já dado à construtora, sem devolução da taxa de corretagem.
"O sonho só se concretiza se, quando você se mudar, estiver seguro de que poderá pagar pelo bem", diz Pedro Serpa, sócio do S2GDC Advogados, especializado em direito imobiliário.
"Comprar um imóvel dá trabalho. Exige muita pesquisa, planejamento e cautela", afirma Marcelo Tapai, advogado especializado em direito imobiliário.
Conhecendo o quanto pode e pretende investir na compra do imóvel, é hora de encontrar a região onde deseja morar. Visite o local várias vezes antes de fechar o negócio, em momentos diferentes do dia, para entender o comportamento da região.
"Vale a pena avaliar a valorização do bairro, é um dos principais elementos de valorização do ativo", diz Luciano Faria, diretor comercial da SKR.
PESQUISE A CREDIBILIDADE DA EMPRESA
A idoneidade da construtora escolhida é fundamental ao escolher a sua casa própria na planta. A entrega pode ter atraso e até não ocorrer. É preciso pesquisar tudo sobre a empresa antes de assinar um contrato.
Comece checando a reputação da construtora no Procon (Fundação de Proteção e Defesa do Consumidor) do seu estado. No site, o órgão disponibiliza o relatório "Reclamações Fundamentadas", listando as empresas que receberam queixas nos últimos cinco anos.
Visite outros empreendimentos da construtora —em obras e entregues— e converse com quem já comprou com a empresa, se possível. As redes sociais também são um bom lugar para pesquisar a credibilidade por meio do depoimento de clientes.
"No caso de comprar um imóvel usado, o risco é com a documentação. A maioria está irregular. Se comprar um que está penhorado ou em litígio de família, por exemplo, corre o risco de perder todo o valor investido. Já o risco de comprar na planta é saber se terá condições de pagar e se o imóvel será entregue", diz Serpa.
Comprar um imóvel dá trabalho. Exige muita pesquisa, planejamento e cautela
Segundo o especialista, uma segurança para o comprador é no contrato de compromisso de venda constar que o empreendimento está submetido ao patrimônio de afetação. Significa que, mesmo que a empresa enfrente problema com outro empreendimento, a construção do seu imóvel vai continuar, porque os recursos não vão cobrir a dívida de outros.
"No caso de a empresa quebrar, outra construtora poderá ser contratada para concluir a obra", afirma.
"Faça uma pesquisa detalhada sobre a empresa, confira se ela mudou de nome e se, com o nome anterior ou o atual, há processos na Justiça contra ela. Lembre-se que, na planta, você não vai saber quanto vai custar o financiamento, porque as taxas de juros podem subir e a inflação da construção às vezes é maior do que a inflação real", diz Tapai.
O QUE É COMPRAR APARTAMENTO NA PLANTA?
Comprar um imóvel na planta é financiar a construção desse empreendimento. É uma opção para quem não tem pressa de se mudar e ainda vai se planejar financeiramente para a aquisição.
Como o imóvel não está pronto, o comprador tem a flexibilidade para adaptar o fluxo de pagamento ao seu orçamento. A grande diferença entre comprar um imóvel usado e um em fase de construção está na possibilidade de parcelar a entrada.
Se o comprador tiver o valor para comprar o imóvel à vista, o poder de negociação para descontos na hora da compra também é maior. Mas é preciso lembrar que irá pagar por um bem que está em construção e pode levar anos para ser entregue.
Para quem não tem o valor total, a saída mais comum é o financiamento imobiliário, no qual o banco empresta o dinheiro necessário (em alguns casos até 90% do valor do imóvel), e o comprador paga por até 35 anos em prestações mensais com juros. O financiamento, porém, só é liberado após a entrega das chaves.
A compra de um imóvel na planta é feita por meio de contrato de promessa de compra e venda. É um documento que antecede a escritura pública, que transfere de fato a propriedade. Embora não transmita a propriedade, o contrato traz direitos e obrigações para todas as partes envolvidas.
QUANTO CUSTA UM APARTAMENTO NA PLANTA?
Um dos principais motivos para comprar um apartamento na planta é o preço mais em conta. Em média, um apartamento em construção é 20% a 25% mais barato do que os imóveis já prontos para morar.
Porém, é preciso considerar que o valor inicial do imóvel sofre uma correção até a entrega das chaves, pelo INCC do período de obras até o Habite-se, documento que autoriza que o local seja habitado.
A cobrança dos juros da obra deve estar prevista na promessa de compra e venda do imóvel e no contrato de financiamento. O valor cobrado varia de acordo com o empreendimento e com os termos formalizados em contrato. Porém, para fazer a cobrança, as construtoras devem seguir os prazos de entrega das chaves do imóvel. Lembre-se que, durante a construção, podem ocorrer imprevistos e atrasos, alterando o custo final.
"O comprador precisa colocar esses juros de obra no orçamento para calcular quais gastos efetivamente terá com a compra da casa própria e não ter surpresas quando estiver se mudando. A maior parte das pessoas não se organiza e, por isso, cai no endividamento", afirma Dina Prates, contadora e educadora financeira.
Há ainda a cobrança de:
- ITBI (Imposto Sobre Transmissão de Bens): de 2% a 5% do preço do imóvel, dependendo da localidade
- Registro do imóvel, que formaliza a transferência de propriedade de um imóvel para o seu novo dono: varia de acordo com o estado e o valor do imóvel
- Escritura: assim como o registro, varia conforme o estado onde o imóvel está localizado. Em média, os custos para elaboração da escritura pública ficam entre 1% e 3% do valor do imóvel
- Taxa de vistoria
- Certidões negativas
E considere no planejamento os gastos que terá com obras e mobília quando pegar as chaves, já que o imóvel costuma ser entregue para a personalização do comprador.
PARA NÃO SE ENDIVIDAR
- Considere que irá pagar parcelas cerca de 33% maiores do que o valor informado na análise de crédito
- Não compre no limite do seu orçamento
- Deixe sempre reservado para emergências o valor correspondente a seis meses das despesas mensais da casa
- Utilize o FGTS no financiamento do imóvel
- Analise investimentos que possa resgatar o rendimento para quitar parcelas do financiamento do imóvel
- Para reformas, mesmo que pequenas, faça mais de um orçamento
QUAIS OS RISCOS ENVOLVIDOS NA COMPRA DE UM APARTAMENTO NA PLANTA?
Há diversas leis para assegurar que um imóvel comprado na planta seja entregue, mas trata-se da compra de um produto que ainda não existe. Não há certeza de que será construído, entregue dentro do prazo ou conforme as fotos do projeto.
Para ter mais segurança o comprador tem que:
- Analisar a história e a reputação da empresa que está vendendo o imóvel
- Checar se o empreendimento está submetido ao patrimônio de afetação, para que os recursos destinados a ele não sejam usados em outros imóveis
- Exigir disposições no contrato de promessa de compra e venda que estipulem penalidades à empresa para o caso de atraso na obra
Alertas para conferir se a construtora é confiável:
- Históricos de atrasos
- Restrições em bancos
- Processos judiciais de diversas naturezas
QUANTO DE ENTRADA PRECISO PARA COMPRAR UM APARTAMENTO NA PLANTA?
A entrada da compra do imóvel na planta pode variar entre 20% e 30% do valor do imóvel, de acordo com o que foi combinado entre o comprador e a construtora. Esta quantia é diluída em parcelas até a entrega das chaves, para a evolução de obra. As prestações são reajustadas pelo INCC.
Exemplo: um imóvel de R$ 500 mil com 20% de entrada que será entregue em 30 meses, terá uma parcela de R$ 3.334 nessa primeira etapa da compra, se não houver intermediárias.
As parcelas intermediárias só existem na compra de imóveis na planta e não são obrigatórias, mas podem ser acordadas com a construtora para datas específicas como a época do pagamento do 13º salário ou do adicional de férias do comprador, segundo a MRV. Vale lembrar que essa parcela acumula com a parcela mensal, portanto, em seu mês de vencimento, o comprador terá que pagar as duas.
Depois do imóvel pronto, o comprador pode financiar os 70% do valor com o banco. É possível compor a renda com outras pessoas, como cônjuges, pais e filhos. O importante é que a parcela assumida não comprometa mais do que 30% da renda mensal em nenhuma das fases do financiamento.
POSSO USAR O FGTS PARA DAR ENTRADA NO APARTAMENTO NA PLANTA?
Pelas regras do Fundo de Garantia, o saldo do FGTS só pode ser liberado para a compra da casa própria após a entrega das chaves (Habite-se).
Há construtoras, porém, que negociam o uso do FGTS mediante um acordo particular. Ainda assim, a empresa só terá acesso ao valor com o imóvel entregue.
COMO VEM O APARTAMENTO NA PLANTA?
O padrão para a maioria das construtoras é entregar sala, corredor e quarto sem piso nem contrapiso, direto na laje, deixando a escolha dos materiais e a aplicação do acabamento por conta do comprador do imóvel na planta.
Cozinha e banheiros, chamados de área molhada, são entregues com piso cerâmico (piso frio), pia e torneiras. Nem sempre são impermeabilizados para suportarem grandes volumes de água, a exceção é a área do chuveiro.
As paredes e os tetos são entregues pintados, e as portas e janelas, instaladas e com maçanetas.
Os pontos de energia devem ser entregues instalados, incluindo as tomadas de três pontas e os interruptores, ficando para o comprador a função de solicitar a ativação da energia junto à distribuidora e instalar as luminárias.
O imóvel comprado na planta tem cinco anos de garantia. No entanto, se o dano for aparente, a garantia é de 90 dias. É preciso ficar atento para cobrar dentro do prazo o direito de acionar a construtora responsável pela obra para realizar os reparos necessários sem cobrar.
Danos aparentes
- Infiltrações e mofo nas paredes e no piso
- Pisos e azulejos soltos
- Fissuras nas paredes
- Vazamentos de água
- Problemas na rede elétrica
Danos não aparentes
- São difíceis de identificar, podendo ser estruturais ou por falha de projeto, como uma infiltração, por exemplo
O QUE EU PAGO ENQUANTO O IMÓVEL ESTÁ NA PLANTA E NÃO É ENTREGUE?
Enquanto não ocorrer a entrega das chaves, o comprador paga a entrada, de acordo com o que foi acordado no contrato de promessa de compra e venda. Ele não é obrigado a custear despesas do imóvel, como IPTU e cota de condomínio.
QUAIS SÃO MEUS DIREITOS SE A ENTREGA DO IMÓVEL ATRASAR?
A Lei do Distrato, de 2018, estabelece que, em caso de atraso na entrega do imóvel sem justificativa válida, o comprador pode ter direito a:
- Rescisão do contrato e devolução dos valores pagos — Direito de romper o contrato e receber a restituição integral dos valores já pagos, corrigidos monetariamente
- Indenização por lucros cessantes — Além da restituição dos valores pagos, o comprador tem direito a uma indenização por lucros cessantes, que compensa os prejuízos decorrentes do atraso, como a impossibilidade de se mudar no prazo planejado e ter que alugar outro imóvel
- Indenização por danos materiais e morais — O atraso na entrega do imóvel pode ocasionar danos materiais (como gastos extras com aluguel de outro imóvel) e/ou danos morais, o que pode gerar uma indenização ao comprador
- Inversão da cláusula penal moratória — Refere-se à multa estipulada e aplicável em caso de inadimplência do comprador, tornando possível pedir a inversão e a aplicação à construtora que não cumpriu o prazo de entrega
- Exigir o cumprimento do contrato — O comprador, caso não deseje rescindir o contrato, pode exigir que a construtora cumpra o que foi acordado, entregando o imóvel conforme o planejado
POSSO PERDER O IMÓVEL SE PERDER O EMPREGO ANTES DE O FINANCIAMENTO COMEÇAR?
O financiamento com o banco só começa depois que o imóvel é entregue pronto ao comprador. Estar desempregado tende a impossibilitar a concessão do crédito imobiliário, já que será feita a comprovação da renda para o agente garantir que o comprador terá condições de quitar as prestações.
No caso de o comprador perder o emprego durante o pagamento do financiamento imobiliário, é possível acionar o seguro obrigatório, contratado com o crédito. O valor é destinado a cobrir os pagamentos ao banco que concedeu o financiamento caso o comprador não possa cumprir com o compromisso firmado.
A dívida com o banco continua ativa, e as prestações que o seguro cobrir enquanto o comprador estiver desempregado são adicionadas ao final do contrato. Para utilizar o seguro, é necessário estar em dia com os pagamentos do financiamento.
QUANTO VALORIZA UM APARTAMENTO COMPRADO NA PLANTA?
De acordo com o Quinto Andar, desde 2021, os imóveis em geral têm apresentado uma valorização entre 15% a 20%. No entanto, para os imóveis comprados na planta, a valorização pode chegar a 40%. Não há, porém, como calcular com exatidão quanto um imóvel específico irá valorizar nos próximos anos.
O QUE CONSIDERAR NA HORA DE ESCOLHER O APARTAMENTO?
Observe a localização
É recomendável passear pela região várias vezes, em momentos diferentes do dia, para ver qual e o comportamento do local, o que tem nos arredores, as facilidades de deslocamento, se há comércios, entretenimento e serviços, para entender se é onde deseja morar.
Visite o decorado
O decorado é projetado para representar como o imóvel será na prática, com móveis e objetos. Há construtoras que oferecem tour virtual e até no metaverso para tornar a experiência o mais realista possível e facilitar a decisão da compra.
Confira o projeto do empreendimento e as informações técnicas do imóvel na planta:
- Metragens — tamanho do apartamento que você está comprando
- Posição solar — se o apartamento recebe a luz do sol durante o dia ou à tarde
- Vista do imóvel — se a localização do empreendimento dá vista para alguma área (residencial, rodovias e parques, por exemplo)
- Vagas de garagem — se imóvel terá vaga para todos os moradores e se será coberta ou não
- Áreas comuns — se serão suficientes para atender ao número total de moradores e se vão além do térreo, como piscina no terraço (rooftop), o que valoriza o imóvel
- Áreas de convivência — se há condições de ter no condomínio serviços como minimercados e espaços de coworking
- Gás e aquecimento de água - será encanado ou não; o chuveiro é a gás ou elétrico
O QUE DEVO OLHAR EM UM IMÓVEL DECORADO?
Tamanho real dos cômodos
- Entre e saia dos cômodos quantas vezes precisar para entender se a metragem comporta bem a sua família
- Pergunte a você mesmo se os seus objetos irão caber no espaço; por exemplo: quero uma lava-louças, terei como instalar na cozinha? Onde vou guardar vassoura e aspirador de pó?
- Muitos decorados têm menos paredes do que o imóvel que será entregue, passando a impressão de que o espaço é maior; questione o corretor se o projeto segue a planta original ou se você precisará lidar com reformas
- Há decorados também sem portas entre os cômodos, para dar a impressão que há mais espaço do que o imóvel que será entregue
- Saiba que é comum o uso de espelhos e de móveis em tamanho menor do que o encontrado em lojas para dar a sensação de amplitude
- A disposição dos cômodos também é importante. Se a casa tem dois quartos e só um banheiro, o ideal é que esteja entre os quartos
Qualidade dos acabamentos
- É a oportunidade de conferir se o imóvel-modelo está bem construído. Observe, por exemplo, a pintura e a colocação dos revestimentos
- Peça ao corretor para olhar o memorial descritivo do imóvel, que tem a relação dos materiais que realmente serão empregados na construção
- Confira onde estão o registro de água, os pontos elétricos e de iluminação e como é feita a ventilação dos cômodos
OS APARTAMENTO DECORADOS ESTÃO À VENDA? ELES SÃO MAIS CAROS?
Sim, na maioria dos empreendimentos, os decorados são vendidos. Isso ocorre quando o prédio atinge um número de vendas significativo, em torno de 85% a 90% das unidades comercializadas.
Segundo Luciano Faria, diretor comercial da SKR, existe um público expressivo que opta por comprar o apartamento decorado, por estar assinado por arquitetos e decoradores e também pela comodidade de entrar para morar sem se preocupar com obras e mobiliário.
"O investimento é um pouco maior do que para os demais apartamentos", afirma Faria.
Fontes: Trisul, SKR, MTF Construtora, Tenda, Plano & Plano, MRV, REM, Quinto Andar e advogados Pedro Serpa, Amadeu Mendonça e Marcelo Tapai
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