Ampliar a amortização do financiamento imobiliário é uma estratégia que pode proporcionar economia significativa ao longo do tempo de pagamento das parcelas da casa própria, aliviando o peso dos juros e permitindo a quitação antecipada do imóvel.
A decisão, no entanto, deve ser tomada com cautela e depois de muito cálculo.
O valor da prestação de um financiamento imobiliário é resultado da soma de várias partes: uma parcela para amortização da dívida, outra para o pagamento de juros, e outra para o seguro e taxa de administração do contrato.
Quando você quita uma prestação antes do vencimento, deixa de pagar esses juros vindouros.
Segundo Vladimir Maciel, coordenador do Centro Mackenzie de Liberdade Econômica, sempre vai ser mais vantajoso amortizar do que seguir com o financiamento até o final, desde que esse pagamento seja feito com uma renda extra, como saldo do FGTS (fundo de garantia), 13º salário, bônus e rendimento da poupança, e de outros investimentos.
"Tudo o que você puder antecipar é um ganho. O problema é que você não pode se enforcar. Aí não vai adiantar nada. Estará trocando os juros do financiamento, quando você se enforca, pelos juros do cheque especial, que são muito mais altos", afirma o economista.
Há dois sistemas principais de amortização no Brasil na hora de contratar o financiamento: a tabela Price e o SAC (Sistema de Amortização Constante).
Na tabela Price, as parcelas são fixas ao longo do período de pagamento, mas a composição muda com o tempo. Inicialmente, os juros representam a maior parte do pagamento, enquanto a amortização do valor principal é menor. Com o tempo, a proporção se inverte, com a amortização do principal aumentando e os juros diminuindo.
No SAC, o valor da amortização do valor principal é constante em todas as parcelas, enquanto os juros são calculados sobre o saldo devedor restante. Isso resulta em parcelas iniciais mais altas, que diminuem ao longo do tempo.
Para ampliar a amortização, antecipa-se o pagamento das parcelas, geralmente as finais, para que os juros sejam reduzidos. O processo pode ser realizado de diferentes formas, dependendo do tipo de financiamento e das condições estabelecidas pelo contrato fechado.
É possível realizar pagamentos adicionais para amortizar o saldo devedor. Esses pagamentos podem ser feitos de forma programada ou esporádica, e podem resultar na redução do prazo do financiamento ou na redução do valor das parcelas.
Os bancos e instituições financeiras, geralmente, não cobram taxas adicionais por esses pagamentos, mas é importante verificar as condições específicas do seu contrato do financiamento imobiliário.
Por que antecipar o fim do financiamento?
Quitar o financiamento imobiliário antes do prazo (em geral de 30 anos) além de diminuir o tempo da dívida, reduz o total de juros pagos por ela. O valor da parcela de financiamento é composto por: amortização da dívida + juros + seguros + taxa administrativa.
A parte da amortização da dívida é a que reduz o saldo devedor do financiamento. Para que você consiga quitar o financiamento imobiliário antes do prazo é preciso antecipar o pagamento dessa amortização, reduzindo a incidência de juros sobre elas.
"O importante é ter paciência. Porque o financiamento é de 30 anos, e você não vai resolver isso em um ano, dois, cinco anos. Mas, se você estiver num horizonte de tempo de, por exemplo, dez anos, metade do prazo, 15 anos você já está tendo um baita de um ganho de juros que você não vai pagar", afirma Maciel.
Como o pagamento das parcelas do financiamento é antecipado?
O objetivo mais comum é reduzir o saldo devedor total. Neste caso, além de pagar a parcela vigente do mês, é possível adiantar o pagamento das últimas parcelas. Tudo vai depender do valor que você dispõe para amortizar.
Os bancos costumam oferecer, pessoalmente e por aplicativo, simulação para ver quantas parcelas é possível amortizar com o valor disponível.
Antes de pedir a antecipação, a recomendação dos economistas é para o mutuário analisar o seu orçamento e se não vale mais a pena investir o dinheiro em oportunidade com a rentabilidade maior que os juros cobrados no financiamento. Depois, poderá até ter valor maior para negociar a quitação do financiamento.
Caso esteja com dívidas ou com o orçamento apertado, a negociação deve ser adiada. A prioridade deve ser tentar resolver as pendências mais pesadas para o seu orçamento.
Como usar o FGTS para amortizar o financiamento imobiliário?
O uso do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) é uma opção para quem tem carteira assinada. Os trabalhadores podem utilizar o saldo do FGTS para reduzir o saldo devedor, desde que cumpram os requisitos estabelecidos pela legislação, como o tempo mínimo de trabalho sob o regime do FGTS e a utilização do imóvel para moradia própria.
É possível usar o FGTS para diminuir em até 80% o valor das prestações em 12 meses consecutivos, tanto para contratos do SFH (Sistema Financeiro Habitação), como para contratos a partir de 12 de junho de 2021 feitos no SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) e cujo valor de avaliação do imóvel financiado esteja dentro do limite estabelecido para o SFH.
De acordo com o Secovi, no ano passado, R$ 15 bilhões do FGTS foram destinados pelos credores para o pagamento de amortização nos financiamentos imobiliários.
"A cada dois anos, com o acúmulo dos recursos depositados pelo empregador na conta vinculada do Fundo de Garantia, ele [o comprador] pode optar por amortizar o seu financiamento. Então, ele já tem um financiamento do SFH ou do Fundo de Garantia, ele vai usar o dinheiro que ele acumulou em dois, três, quatro, cinco anos para fazer uma amortização", diz Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP.
Caso o FGTS tenha sido usado na compra do imóvel ou em amortização anterior, devem ser respeitadas as seguintes regras:
- 24 meses após a data do último uso para utilizar o FGTS na nova amortização ou quitação do contrato
- 12 meses após a data do último uso para o pagamento de parte do valor das parcelas
Não há intervalo de uso entre as duas modalidades.
Como pedir a amortização do meu financiamento imobiliário?
Para realizar a amortização, os mutuários devem entrar em contato com a instituição financeira responsável pelo financiamento e solicitar a aplicação do pagamento adicional.
Em geral, é necessário preencher um formulário solicitando a antecipação das parcelas, além de apresentar documentos como comprovantes de renda que garantam as condições de pagamento.
É importante obter um novo cronograma de pagamento após a amortização, para visualizar as mudanças nas parcelas e/ ou no prazo do financiamento.
É recomendável que os mutuários consultem especialistas financeiros para entender melhor os benefícios e as implicações da amortização no contexto de suas finanças pessoais.
A Caixa, que detém quase 70% dos contratos de financiamento habitacional do país, permite a redução do valor das parcelas ou alteração no prazo do financiamento para quem pagar parte do saldo devedor com recursos próprios. É possível realizar a operação quantas vezes desejar.
O mutuário também pode amortizar o saldo devedor usando o seu FGTS. O pedido deve ser feito pelos canais oficiais da Caixa: App Habitação CAIXA App CAIXA e Internet Banking CAIXA ou Whatsapp 0800-1040104.
Como amortizar o financiamento da minha casa própria?
Cada banco pode ter suas próprias regras e procedimentos para pagamentos extras, então é importante entrar em contato com a instituição que concedeu o crédito para conferir como para reduzir o saldo devedor principal e não apenas os juros futuros.
Entre as possibilidades estão:
PAGAMENTOS EXTRAS
- Faça pagamentos adicionais diretamente no saldo devedor principal. Isso reduz o montante sobre o qual os juros são calculados
- Adicione uma quantia extra a cada pagamento mensal. Por exemplo, se sua parcela é de R$ 1.000, pague R$ 1.200. Esse valor adicional será aplicado diretamente ao principal
- Utilize o 13º salário, bônus anuais ou qualquer renda extra para fazer pagamentos adicionais ao saldo devedor
- Se você possui saldo no FGTS, pode utilizá-lo para amortizar a dívida ou liquidar o financiamento
- Antes de antecipar, verifique se os descontos são maiores ao adiantar as parcelas iniciais ou as do final do contrato
RENEGOCIAÇÃO DO CONTRATO
- Consulte a possibilidade de refinanciar seu empréstimo com melhores condições de juros. Isso pode permitir pagamentos maiores ou mais frequentes
- Se sua condição financeira permitir, renegocie para reduzir o prazo do financiamento, aumentando o valor das parcelas mensais
- Se os juros de financiamento caírem e ficarem mais atraentes do que a taxa contratada por você, considere fazer a portabilidade para outro banco
PLANEJAMENTO E ORÇAMENTO
- Encontre despesas que podem ser cortadas ou reduzidas e direcione esses recursos para o pagamento do financiamento
- Mantenha um fundo de emergência para que você possa usar qualquer renda extra para antecipar o pagamento do financiamento sem comprometer sua segurança financeira
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