Um erro comum quando avaliamos uma classe de ativos é assumir uma uniformidade entre estes ativos. Em fundos de investimentos imobiliários (FIIs) isso é muito comum. Muitos consideram todos como similares. Entretanto, os indicadores para avaliar cada tipo de FII são diferentes. Hoje vou abordar os cinco principais indicadores que Brunno Bagnariolli, Sócio da Jive Investments e CIO dos Fundos da Mauá Capital, aponta como mais relevantes para os FIIs de papel.

Nos últimos capítulos (links no rodapé), expliquei o que é um FII de papel e porque é um erro classificar os FIIs usando apenas a taxa de dividendo, ou Dividend Yield (DY), como métrica.

Embora os FIIs de papel invistam em títulos de renda fixa, eles são investimentos de risco. Para todo investimento de risco, lembre-se da seguinte expressão geral:

Retorno é o que se leva, mas risco é o que se compra.

Assim, é preciso avaliar bem aquilo que você está pagando, ou seja, o risco.

Cuidado ao avaliar apenas o retorno passado. Os fatores de risco podem não ter se manifestado no passado, mas podem surgir no futuro, comprometendo o retorno a receber.

Como aponta Guilherme De Luca, sócio da Mauá Capital e Jive Investments, o primeiro passo para escolher um FII, é selecionar as gestoras nas quais você confia.

Bagnariolli define e explica cinco indicadores como fundamentais para se classificar FIIs de papel.

Os quatro primeiros fatores estão relacionados ao risco de recebimento dos créditos devidos por parte dos ativos investidos pelo FII.

Quando se investe em títulos de crédito privado, antes de avaliar quanto se ganha, é mais importante avaliar se você vai receber do credor, quais as garantias envolvidas e qual risco se corre se ele não for capaz de pagar e você tiver que executar as garantias.

Apenas depois de avaliar estes quatro fatores, é que você deve avaliar se realmente está sendo premiado pelos riscos conhecidos. Este seria o quinto fator.

Então, vamos à explicação do CIO da Mauá Capital sobre estes indicadores:

• "LTV" (Loan-to-Value) ou "Razão de garantias": Ou seja, aqui para quanto de dívida existem garantias imobiliárias reais como colaterais. Uma operação de R$ 100 milhões de saldo devedor, por exemplo, que possui imóveis em garantia que valem R$ 200 milhões, possui um LTV de 50%. Quanto menor o LTV mais sólida é a operação.
• Índice de Cobertura: juntamente com o LTV é importante avaliar também a cobertura de juros, ou seja, se o fluxo gerado pelo imóvel é suficiente para honrar o pagamento da dívida sem ter a necessidade do devedor ter que aportar recursos próprios mensalmente para o pagamento das parcelas.
• Segmentos e Localização dos Imóveis em Garantia: Como está a exposição por segmento de imóveis daquele FII de CRI? Setores mais defensivos, como o logístico, por exemplo, tendem a trazer uma maior estabilidade para o FII. Já setores como loteamentos e ativos de multipropriedade, geralmente, correm maiores riscos. Juntamente com o segmento, sempre é importante analisar em conjunto a localização destes imóveis. Um galpão logístico a 10 km de São Paulo como garantia, entrega menos risco a um CRI do que um galpão no interior de uma região menos desenvolvida no Brasil.
• Mecanismos de proteção da estrutura: Entender quão robusta é a estrutura do CRI, por exemplo, se existem proteções para prépagamento, multas, quais os indexadores, se há piso ou teto de remuneração, se há proteção de índice de cobertura mínimo, LTV máximo, dentre outros.
• Taxa da Operação: Qual o prêmio médio que a carteira de CRIs daquele FII possui em relação aos riscos que corre. Em outras palavras, o risco está condizente com a remuneração esperada dos ativos? Aqui é importante considerar os indexadores de cada operação para realizar a comparação correta. Por exemplo, a melhor comparação para um CRI indexado ao IPCA seria com a taxa das NTN-Bs (títulos públicos do governo indexados à inflação).

Sem dúvida não são fatores simples e alguns não estão facilmente disponíveis à maioria dos investidores comuns.

Alguns destes dados precisam de um contato mais próximo com a gestora para detalhamento. Este contato pode ser feito ou por meio dos canais de atendimento ao investidor ou em entrevistas e fóruns nos quais os gestores participem.

Seu foco é em avaliar se o retorno recebido é realmente adequado aos riscos analisados.

Por exemplo, faz sentido ganhar entre 1% e 2% a mais em DY por ano e correr o risco de calote, recebendo um imóvel que no fim pode não ser capaz de pagar a dívida? Alguns FIIs que possuem loteamentos ou ativos de multipropriedade como garantia possuem este risco.

Reforço, mais importante que avaliar apenas o retorno ou DY passado, é primeiro selecionar gestoras nas quais você realmente confia que irão selecionar adequadamente os créditos e não vão te trazer surpresas negativas no futuro.

Michael Viriato é assessor de investimentos e sócio fundador da Casa do Investidor.

Fale direto comigo no e-mail.

Siga e curta o De Grão em Grão nas redes sociais. Acompanhe as lições de investimentos no Instagram.

Livro: A Jornada para sua independência Financeira

Sumário

Introdução
Entenda como você alcançará sua independência financeira
Viver de renda é o último passo da jornada para a independência financeira
Estas são as maiores dúvidas sobre a jornada para a independência

Parte 1 Construção do plano
Capítulo 1 O primeiro passo na construção do plano para a independência financeira
Capítulo 2 Como definir a taxa de retorno em seu plano para a independência?
Capítulo 3 Descubra qual patrimônio necessário para alcançar sua independência financeira
Capítulo 4 Na jornada para sua independência, não despreze a importância deste fator
Capítulo 5 Entenda as duas formas que eu apliquei para elevar minha capacidade de poupança
Capítulo 6 Se você dobra este fator, seu patrimônio pode multiplicar muito mais
Capítulo 7 Juntando os pontos para construir seu plano

Parte 2 Montando a carteira para te levar à independência financeira
Capítulo 8 Antes de realizar qualquer investimento, defina estes dois fatores
Renda Fixa
Capítulo 9 Você não deve montar uma carteira de renda se quer chegar ao patrimônio para viver de renda
Capítulo 10 Evite estes dois erros comuns a investidores de renda fixa
Capítulo 11 Na renda fixa, compensa investir em crédito privado em relação ao público?
Capítulo 12 Descubra como ganhar o prêmio da renda fixa privada, mas com baixo risco
Capítulo 13 Esta é a forma mais simples de planejar sua independência financeira com renda fixa
Capítulo 14 Com nossas taxas de juros, descubra se compensa investir em dólar
Renda Variável
Capítulo 15 Correr risco pode acelerar sua jornada para a independência financeira
Capítulo 16 O que é e como surgiram os fundos multimercados?
Capítulo 17 Entenda como selecionar fundos multimercados
Capítulo 18 Imóveis são um investimento adequado para se alcançar a independência financeira?
Capítulo 19 Fundos imobiliários são investimentos mais adequados que imóveis, mas a maioria prefere o pior; entenda
Capítulo 20 Estes fundos imobiliários se assemelham mais a fundos de renda fixa
Capítulo 21 Na seleção de Fundos Imobiliários, cuidado com este indicador
Capítulo 22 Descubra os três indicadores que você não pode desconsiderar em um fundo imobiliário de papel
...
Capítulo 24 Ações
Capítulo 25 Investimentos Alternativos
Capítulo 26 Quando devo trocar um investimento de risco que não está desempenhando?
Fundos de investimentos e Previdência Privada