De forma errada, a maioria dos investidores seleciona fundos imobiliários (FII) por meio do indicador chamado Dividend Yield (DY), ou taxa de dividendos. Isso parece contraditório já que no rodapé de quase todo produto consta o aviso de que retorno passado não é garantia de rendimentos. Explico os riscos em selecionar FIIs por meio do DY passado.

Como expliquei no capítulo anterior, um FII de papel investe em títulos de crédito, ou seja, renda fixa, lastreada em ativos imobiliários. Esses títulos de renda fixa podem ser referenciados a vários indexadores, por exemplo: CDI, IPCA, IGPM e prefixado.

Vou começar explicando os problemas na classificação de FIIs usando apenas os DYs passados.

Existem três razões que justificam as diferenças de DY entre os FIIs de papel:
I – O indexador predominante no FII;
II – O risco de crédito que o FII assume;
III – Eventos de crédito ou reprecificação.

Usualmente, cada FII se concentra em um determinado indexador. Aqueles FIIs que seguem o indexador que apresentou melhor desempenho no passado recente, possivelmente, vai ter o melhor DY. E vai ter sempre um indexador que apresentou resultado maior no passado, mas isso não quer dizer que no futuro, esse resultado se repita.

Por exemplo, o CDI apresentou melhor retorno nos últimos 12 meses. Isso favoreceu os FIIs focados neste indexador em detrimento dos concentrados em índices de preço como IPCA e IGPM.

Por exemplo, vamos comparar dois FIIs de papel da mesma gestora, a Valora. O VGIR11, que é concentrado em CRIs referenciados ao CDI, apresentou DY médio nos últimos 12 meses de 14,9%. Enquanto o DY médio, no mesmo período, do VGIP11, que é focado em CRIs referenciados ao IPCA, foi de apenas 12,1%. O mesmo efeito ocorre entre o KNCR11, que tem títulos referenciados ao CDI e o KNIP11, cujos títulos são, em sua maioria, indexados ao IPCA.

Quem escolheu baseado no DY dos últimos 12 meses, preferiu índice de preços há 12 meses e agora iria preferir os referenciados ao CDI. No entanto, a ordem pode se inverter novamente e o erro passado se repetir.

Com a possibilidade do CDI cair, talvez para os próximos anos, este não seja o melhor indexador e o DY dos FIIs focados neste indexador podem ficar em desvantagem em relação aos referenciados a índice de preços.

Logo, para realizar uma classificação adequada, é importante analisar o indexador de concentração do FII de papel e qual a probabilidade de que este seja o melhor indexador para o futuro próximo.

O risco de crédito é um elemento crítico quando o assunto é crédito privado. Obviamente, ativos com maior risco de crédito vão apresentar maior potencial de retorno. Entretanto, se você selecionar apenas os FIIs com maior DY pode estar investindo em riscos que não desejaria correr. Ainda pior, pode ter comprado ativos mal precificados, ou seja, cujo retorno não está adequado ao risco de crédito.

Por exemplo, o fundo HCTR11 era reconhecido por apresentar DY superior aos pares. Isso atraiu muito interesse para ele. De fato, os títulos em sua carteira têm remuneração tão elevada quanto IPCA+19,5% ao ano. Sem dúvida este retorno parece muito atrativo, contando que o credor realmente honre a dívida. Entretanto, vimos recentemente que episódios de crédito fizeram que as cotas apresentassem quedas expressivas.

Por fim, Guilherme De Luca, sócio da Mauá Capital e Jive Investments alerta que "o DY pode eventualmente estar afetado no curto prazo por movimentações de preços de mercado ou eventos de crédito que podem não se repetir. Se um FII, por exemplo, está com altos descontos no mercado secundário em relação ao seu valor patrimonial, o DY é automaticamente maior. Neste caso, vale entender a razão para este deságio de cotações, se é algo pontual ou se pode se prolongar, afetando os fundamentos do FII."

Se comparar apenas DY de fundos de papel já pode levar a decisões erradas, o erro se multiplica na comparação entre DYs de fundos de tijolos e de papel juntos. Como expliquei acima, até mesmo a comparação do DY dentro de um segmento de FII pode não ser adequada se não for considerada as mesmas características dos FIIs.

Os fundos de tijolo possuem características ainda mais singulares. Portanto, o cuidado na comparação entre os DYs deve ser ainda mais criterioso.

Muitos comparam os DY de fundos de papel com os de tijolo. Essa comparação é ainda pior.

Os DY de fundos de papel tendem a ser naturalmente maiores que os de tijolo. Isso ocorre, pois a correção monetária é paga como dividendo nos fundos de papel, mas não nos de tijolo.

Traduzindo de forma simplista, nos fundos de papel o DY é equivalente ao juro nominal de um título de renda fixa, ou seja, a soma do juro real e da inflação. No caso dos FIIs de tijolo o DY equivale apenas ao juro real. Portanto, o primeiro tende a ser naturalmente maior que o segundo.

No próximo capítulo, vou abordar critérios importantes a se avaliar em um fundo imobiliário de papel.

Michael Viriato é assessor de investimentos e sócio fundador da Casa do Investidor.

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Livro: A Jornada para sua independência Financeira

Sumário

Introdução
Entenda como você alcançará sua independência financeira
Viver de renda é o último passo da jornada para a independência financeira
Estas são as maiores dúvidas sobre a jornada para a independência

Parte 1 Construção do plano
Capítulo 1 O primeiro passo na construção do plano para a independência financeira
Capítulo 2 Como definir a taxa de retorno em seu plano para a independência?
Capítulo 3 Descubra qual patrimônio necessário para alcançar sua independência financeira
Capítulo 4 Na jornada para sua independência, não despreze a importância deste fator
Capítulo 5 Entenda as duas formas que eu apliquei para elevar minha capacidade de poupança
Capítulo 6 Se você dobra este fator, seu patrimônio pode multiplicar muito mais
Capítulo 7 Juntando os pontos para construir seu plano

Parte 2 Montando a carteira para te levar à independência financeira
Capítulo 8 Antes de realizar qualquer investimento, defina estes dois fatores
Renda Fixa
Capítulo 9 Você não deve montar uma carteira de renda se quer chegar ao patrimônio para viver de renda
Capítulo 10 Evite estes dois erros comuns a investidores de renda fixa
Capítulo 11 Na renda fixa, compensa investir em crédito privado em relação ao público?
Capítulo 12 Descubra como ganhar o prêmio da renda fixa privada, mas com baixo risco
Capítulo 13 Esta é a forma mais simples de planejar sua independência financeira com renda fixa
Capítulo 14 Com nossas taxas de juros, descubra se compensa investir em dólar
Renda Variável
Capítulo 15 Correr risco pode acelerar sua jornada para a independência financeira
Capítulo 16 O que é e como surgiram os fundos multimercados?
Capítulo 17 Entenda como selecionar fundos multimercados
Capítulo 18 Imóveis são um investimento adequado para se alcançar a independência financeira?
Capítulo 19 Fundos imobiliários são investimentos mais adequados que imóveis, mas a maioria prefere o pior; entenda
Capítulo 20 Estes fundos imobiliários se assemelham mais a fundos de renda fixa
Capítulo 21 Na seleção de Fundos Imobiliários, cuidado com este indicador
...
Capítulo 24 Ações
Capítulo 25 Investimentos Alternativos
Capítulo 26 Quando devo trocar um investimento de risco que não está desempenhando?
Fundos de investimentos e Previdência Privada